Представьте обычную жизненную ситуацию.

У человека есть квартира. Не элитная, не дворец, не инвестиционный актив, а обычное жилье: купленное в ипотеку, полученное по наследству или приватизированное много лет назад.

Он живет спокойно и уверен: документы у него, ключи у него, квартира его.

Но однажды выясняется, что с недвижимостью уже что-то происходит.

Кто-то получил доступ к документам.

Кто-то убедил пожилого человека подписать бумаги.

Кто-то оформил доверенность.

Кто-то провел сделку через посредников.

А иногда все выглядит еще современнее: электронная подпись, онлайн-сервис, дистанционная регистрация, цифровой след.

На бумаге — сделка.

В жизни — человек лишился жилья.

Именно поэтому свежие данные о росте приговоров за мошенничество с недвижимостью выглядят тревожно: с 2020 по 2025 год количество таких приговоров выросло почти вдвое — с 1206 до 2567. Всего за этот период, по данным исследования, было вынесено 11 264 приговора, а 1533 из них касались сделок, совершенных через цифровые платформы.

Что произошло

Проведено исследование уголовных дел, связанных с мошенничеством с недвижимостью.

Главный вывод простой и тревожный: мошенничество с квартирами и домами стало не только чаще, но и технологичнее.

Если раньше классическая схема выглядела как поддельная доверенность, давление на пожилого собственника или обман при подписании договора, то теперь к этому добавились:

электронная регистрация;

дистанционное подписание;

цифровые платформы;

электронная подпись;

онлайн-сервисы;

удаленное подтверждение личности;

цифровой след сделки.

Но сама суть мошенничества осталась прежней: злоумышленник пытается создать видимость законной сделки, хотя настоящей воли собственника на отчуждение имущества может не быть.

Главная проблема: цифровизация не убирает риск

Многие люди думают так: если сделка проходит онлайн, значит, система все проверила.

Но это опасное заблуждение.

Онлайн-сервис может зафиксировать технический маршрут сделки.

Банк может увидеть движение денег.

Оператор связи может заметить подмену номера или подозрительные звонки.

Платформа может сохранить IP-адрес, устройство, время входа и цифровые действия.

Но ни банк, ни приложение, ни платформа сами по себе не могут ответить на главный вопрос:

человек действительно хотел продать квартиру — или его обманули, запугали, ввели в заблуждение?

Это вопрос не техники, а права.

Именно здесь начинается работа юриста, нотариуса, суда и следствия.

Почему недвижимость стала удобной целью для мошенников

Недвижимость — это дорогой актив.

Квартиру нельзя спрятать в карман, но можно попытаться переоформить право на нее через документы, доверенности, договоры, электронные заявления и цепочку посредников.

Мошенникам интересны прежде всего:

пожилые собственники;

одинокие граждане;

люди с долгами;

наследственное имущество;

квартиры без регулярного контроля;

жилье, где собственник давно не проверял сведения в ЕГРН;

сделки через сомнительных посредников;

объекты с конфликтом между родственниками.

Самая опасная ситуация — когда человек сам не понимает, что подписывает.

Например, ему говорят:

«Это просто предварительный договор».

«Это доверенность на оформление документов».

«Это безопасная схема расчетов».

«Это временное переоформление».

«Это нужно для защиты от мошенников».

А по факту может быть оформлена продажа, дарение, заем под залог квартиры или иная сделка, которая лишает человека имущества.

Почему нотариальная сделка безопаснее

По данным исследования, в нотариальных сделках доля приговоров, где фигурировали мошеннические схемы, составила только 4,5%.

Это важный показатель.

Нотариус не просто ставит печать. Он проверяет личность сторон, полномочия, документы, правовой режим объекта, разъясняет последствия сделки и обязан удостовериться, что человек понимает, что подписывает.

Особенно это важно, когда речь идет о пожилых людях, наследниках, долях в квартире, семейном имуществе, сделках между родственниками или продаже единственного жилья.

На Петербургском международном юридическом форуме уже обсуждалась идея вернуть обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью; сообщалось, что соответствующий законопроект готовится к внесению в Госдуму. Инициатива объясняется именно защитой граждан от криминальных схем на рынке жилья.

Самая опасная зона — сделки без специалистов

В исследовании отдельно отмечено: самый рискованный формат — сделки без нотариуса и без цифровых платформ.

То есть когда люди продают или покупают недвижимость «по знакомству», «через посредника», «по шаблону из интернета», «без юриста, чтобы не переплачивать».

На долю сделок с посредниками приходится 32,8% приговоров, а на сделки, которые граждане заключали без чьей-либо помощи, — 49,1%.

Простыми словами: когда человек экономит на проверке сделки, он может потерять гораздо больше.

Недвижимость — не та сфера, где стоит полагаться только на устные обещания.

Самозапрет: простой способ защитить квартиру

В законе уже есть важный механизм защиты — запрет регистрации сделок без личного участия собственника.

Собственник может подать заявление, и в ЕГРН будет внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права или обременения объекта без его личного участия. По ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ такая запись вносится в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема заявления.

На практике это означает: если кто-то попытается продать или переоформить вашу квартиру без вас, Росреестр должен увидеть соответствующую отметку.

Росреестр разъясняет, что наличие такой записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления, поданного без личного участия правообладателя.

Такой запрет можно установить и через Госуслуги: сервис прямо предусматривает возможность запретить регистрацию сделок без участия собственника или снять такой запрет.

Биометрия: защита или новый риск?

С 1 июля 2026 года граждане смогут оформлять электронные сделки с недвижимостью с помощью биометрической идентификации. Сообщалось, что речь идет не об отпечатках пальцев или сетчатке глаза, а об изображении лица и записи голоса.

С одной стороны, это может повысить безопасность.

С другой стороны, любая новая технология создает и новые риски.

Если мошенники уже используют подмену номеров, социальную инженерию, удаленный доступ к телефону, дипфейки, поддельные сайты и фальшивые личные кабинеты, то нельзя считать, что биометрия автоматически решит все проблемы.

Биометрия — это инструмент проверки личности.

Но она не всегда отвечает на главный вопрос: свободно ли человек выражает свою волю?

Можно подтвердить лицо.

Можно подтвердить голос.

Но нужно еще понять: человек действует добровольно или под давлением?

Что должно насторожить при сделке с недвижимостью

Есть признаки, при которых лучше остановиться и провести дополнительную проверку.

Например:

сделку предлагают провести слишком быстро;

цена заметно ниже рынка;

продавец торопит покупателя;

собственник не выходит на прямую связь;

все общение идет через посредника;

доверенность выдана недавно;

продавец пожилой или явно не понимает условия;

деньги предлагают передать нестандартным способом;

объект недавно перешел по наследству;

квартира несколько раз перепродавалась за короткий срок;

собственник находится в другом регионе или за границей;

документы присылают только в виде сканов;

предлагают подписывать все удаленно без юриста.

Каждый такой признак не означает автоматически мошенничество.

Но если их несколько — сделку нужно проверять особенно внимательно.

Что проверять перед покупкой квартиры

Покупателю важно проверить не только сам объект, но и историю права.

Минимальный список:

выписка из ЕГРН;

основание приобретения права продавцом;

наличие обременений;

судебные споры по объекту;

исполнительные производства у продавца;

банкротство продавца;

согласие супруга;

наличие несовершеннолетних;

история переходов права;

доверенности;

дееспособность продавца;

реальность расчетов;

условия освобождения квартиры;

наличие зарегистрированных лиц.

Особое внимание нужно уделять сделкам с пожилыми собственниками, наследственным имуществом и доверенностями.

Уголовная ответственность

Основная статья по таким делам — ст. 159 УК РФ: мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

В делах с недвижимостью мошенничество может выражаться не только в прямом хищении денег, но и в незаконном приобретении права на квартиру, дом, земельный участок или долю.

Возможны и сопутствующие составы:

ст. 327 УК РФ — подделка документов;

ст. 170.1 УК РФ — фальсификация единого государственного реестра юридических лиц, реестра владельцев ценных бумаг или системы депозитарного учета, если схема связана с юридическими лицами;

ст. 201 УК РФ — злоупотребление полномочиями, если участвуют управленцы коммерческих организаций;

ст. 285 УК РФ — злоупотребление должностными полномочиями, если в схеме участвуют должностные лица.

Но чаще всего в центре таких дел находится именно ст. 159 УК РФ.

Гражданско-правовая защита

Даже если возбуждено уголовное дело, потерпевшему важно думать не только о наказании виновных.

Главная задача — вернуть имущество или деньги.

В гражданском порядке могут заявляться требования:

о признании сделки недействительной;

о применении последствий недействительности сделки;

об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

о признании права собственности;

о взыскании убытков;

о признании записи в ЕГРН недействительной.

Здесь важны нормы ГК РФ о сделках, праве собственности и защите права:

ст. 153 ГК РФ — понятие сделки;

ст. 166–179 ГК РФ — недействительность сделок;

ст. 209 ГК РФ — содержание права собственности;

ст. 301–302 ГК РФ — истребование имущества;

ст. 551 ГК РФ — государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости.

Если человек подписал документы под влиянием обмана, заблуждения, угрозы или тяжелых обстоятельств, это может стать основанием для оспаривания сделки.

Что делать собственнику уже сейчас

Первое. Проверьте сведения о своей недвижимости в ЕГРН.

Второе. Установите запрет на регистрацию сделок без личного участия.

Третье. Не передавайте сканы паспорта и правоустанавливающих документов неизвестным лицам.

Четвертое. Не оформляйте доверенности «на все действия» без крайней необходимости.

Пятое. Не подписывайте договоры, если вам не объяснили их последствия простыми словами.

Шестое. При продаже или покупке недвижимости используйте юриста или нотариуса.

Седьмое. Если сделка дистанционная — отдельно проверяйте электронную подпись, канал связи, платформу, личность второй стороны и порядок расчетов.

Восьмое. Если есть малейшее давление, спешка или страх — остановите сделку.

Что делать, если квартиру уже пытаются переоформить

Действовать нужно быстро.

Обратиться в Росреестр.

Подать заявление в полицию.

Поставить запрет на регистрационные действия.

Направить претензию второй стороне.

Подать иск в суд.

Заявить ходатайство о запрете регистрационных действий.

Собрать доказательства обмана, давления, подделки или отсутствия воли.

В таких делах время играет огромную роль. Иногда несколько дней могут решить судьбу квартиры.

⚖️ Мнение адвоката Александра Зинурова

На мой взгляд, рост приговоров за мошенничество с недвижимостью показывает важную вещь: мошенники не исчезли, они просто стали быстрее и технологичнее.

Раньше обман чаще строился вокруг бумажных документов и доверенностей. Сейчас к этому добавились электронные подписи, онлайн-сервисы, дистанционная регистрация, цифровые платформы и биометрия.

Но ключевой вопрос остается прежним:

человек действительно хотел распорядиться своей недвижимостью или его волей управляли мошенники?

В сделках с недвижимостью нельзя полагаться только на внешний порядок документов. Договор может выглядеть красиво. Подпись может стоять на нужном месте. Регистрация может пройти формально правильно.

Но если человек не понимал, что делает, был введен в заблуждение, находился под давлением или стал жертвой преступной схемы, такую сделку необходимо проверять и оспаривать.

Особенно осторожными нужно быть с дистанционными сделками. Цифровой след помогает расследованию, но он не заменяет юридическую проверку.

Мой практический совет простой: если речь идет о квартире, доме или земле, лучше один раз провести полноценную проверку, чем потом годами возвращать имущество через суд.

Нужна помощь адвоката

Если вы столкнулись с подозрительной сделкой с недвижимостью, риском переоформления квартиры, поддельной доверенностью, давлением на собственника или спором после продажи жилья, важно быстро оценить ситуацию юридически.

Адвокат может помочь:

проверить документы;

оценить риски сделки;

подготовить заявление в полицию;

подать иск в суд;

заявить обеспечительные меры;

оспорить сделку;

защитить право собственности;

представить интересы потерпевшего или обвиняемого по уголовному делу.

Статья подготовлена на основании: ст. 159, 327 УК РФ; ст. 153, 166–179, 209, 301–302, 551 ГК РФ; Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ; Основ законодательства РФ о нотариате; судебной практики по делам о мошенничестве с недвижимостью; материалов исследования уголовных дел о мошенничестве с недвижимостью за 2020–2025 годы.

👨‍⚖️ Александр Зинуров

Адвокат, рег. № 77/11136

📞 +7 (925) 082-52-10

🌐 www.24Pravo.ru

🛡️ «Репутация строится годами. Защита — с первого дня.»