С 1 июля 2026 года в России заработал новый порядок дистанционного оформления сделок с недвижимостью: документы можно подавать в электронном виде, а личность участников подтверждать через Единую биометрическую систему. Основание — Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ, который изменил статью 36.2 закона о государственной регистрации недвижимости.

Когда квартира становится «цифровой»

Представьте обычную ситуацию.

У человека есть квартира. Раньше для серьезной сделки нужно было идти в МФЦ, к нотариусу, лично подписывать документы, показывать паспорт, разговаривать со специалистом.

Теперь появляется другой сценарий: документы можно подать дистанционно, использовать усиленную квалифицированную электронную подпись и подтвердить личность через биометрию. По сообщениям СМИ и профильных изданий, речь идет прежде всего об изображении лица и записи голоса.

На первый взгляд — удобно. Особенно для тех, кто живет в другом городе, находится за границей, болеет или не может лично приехать.

Но у любой цифровой удобной процедуры есть обратная сторона: чем быстрее можно оформить сделку, тем внимательнее нужно проверять, кто на самом деле стоит за этой сделкой.

Что изменилось с 1 июля 2026 года

Суть изменений простая: при дистанционных сделках с недвижимостью личность участников можно подтверждать с использованием государственной информационной системы — Единой биометрической системы. Документы при этом должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой механизм предусмотрен изменениями в статью 36.2 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

То есть речь не о том, что квартира теперь «продается одним лицом по камере». Юридически все сложнее: нужна электронная форма документов, УКЭП, подтверждение личности и регистрационная процедура.

Но для обычного человека главное понять другое: сделки с недвижимостью становятся еще более цифровыми.

А значит, риски тоже становятся цифровыми.

Почему это удобно

Новая процедура может быть полезной.

Например:

человек живет за границей, но хочет продать или купить объект в России;

собственник не может лично приехать в МФЦ;

сделку нужно провести быстрее;

стороны находятся в разных регионах;

нет желания тратить время на очные визиты.

С точки зрения государства это логичный шаг: услуги становятся электронными, документы уходят в цифру, часть действий можно делать дистанционно.

Но недвижимость — это не подписка на онлайн-сервис. Ошибка здесь может стоить не тысячи рублей, а квартиры.

Где появляется риск

Главный риск не в самой биометрии.

Главный риск — в том, что мошенники могут попытаться обмануть человека до момента подписания документов.

Например, человеку звонят и говорят:

«Вашу квартиру пытаются переоформить»;

«Нужно срочно подтвердить личность»;

«Сейчас придет код, назовите его»;

«Установите приложение для защиты»;

«Подтвердите операцию, иначе потеряете имущество».

Схема может быть построена так, что формально человек сам совершает действия: заходит в сервис, подтверждает личность, подписывает документы, передает код, дает доступ к устройству.

А потом выясняется: он не хотел продавать квартиру. Он думал, что защищает ее.

Биометрия защищает, но не заменяет здравый смысл

Биометрия помогает установить личность человека. Но она не всегда отвечает на главный юридический вопрос:

человек действительно хотел совершить сделку или его ввели в заблуждение?

Для сделок с недвижимостью это критически важно.

В гражданском праве важна не только подпись, но и реальная воля стороны. Сделку могут оспаривать, если человек действовал под влиянием обмана, угрозы, заблуждения или не понимал значения своих действий.

Поэтому даже самая современная технология не отменяет старые юридические вопросы:

человек понимал, что подписывает?

его не обманывали?

на него не давили?

цена была реальной?

деньги действительно получил продавец?

документы проверены?

покупатель действовал добросовестно?

Почему мошенникам интересны именно квартиры

Квартира — это крупный актив.

В банковском мошенничестве человек может потерять деньги на счете или получить кредит. В мошенничестве с недвижимостью цена ошибки намного выше: можно потерять жилье, долю, наследственную квартиру или единственный объект недвижимости.

Особенно уязвимы:

пожилые собственники;

люди, которые плохо разбираются в цифровых сервисах;

граждане, находящиеся под давлением родственников или третьих лиц;

люди, которые живут за границей;

собственники, которые редко проверяют сведения в ЕГРН;

покупатели, которые торопятся купить квартиру дешевле рынка.

Что должно насторожить

Опасные признаки почти всегда похожи.

Вас торопят.

Просят срочно подтвердить личность.

Просят назвать код из СМС.

Предлагают установить приложение.

Говорят, что это «просто формальность».

Документы присылают только в мессенджере.

Деньги предлагают передать нестандартным способом.

Посредник не дает спокойно проверить объект.

Продавец выглядит растерянным или не понимает, что происходит.

Главное правило: если сделка с квартирой проходит в спешке — это уже повод остановиться.

Как собственнику защитить квартиру

Первое — не передавать никому коды, пароли, доступ к Госуслугам, электронной подписи, телефону и банковским приложениям.

Второе — регулярно проверять сведения об объектах недвижимости в ЕГРН.

Третье — использовать запрет на регистрационные действия без личного участия, если человек не планирует дистанционно совершать сделки. Такой механизм предусмотрен законодательством о государственной регистрации недвижимости и используется как способ снизить риск регистрации перехода права без личного участия собственника.

Четвертое — не подписывать документы, смысл которых непонятен.

Пятое — по крупным сделкам использовать нотариуса и юридическую проверку.

Как покупателю не попасть в ловушку

Покупатель тоже должен быть осторожен.

Недостаточно просто увидеть выписку из ЕГРН и паспорт продавца.

Перед покупкой нужно проверить:

историю переходов права;

основание собственности;

возраст и состояние продавца;

наличие доверенностей;

семейный статус продавца;

согласие супруга;

наличие судебных споров;

банкротство;

исполнительные производства;

реальность расчетов;

не находится ли продавец под влиянием третьих лиц.

Особенно внимательно нужно относиться к сделкам, где продавец пожилой, цена ниже рынка, продажа срочная, а общение идет через посредника.

Нужно ли бояться биометрии

Бояться самой технологии не нужно.

Но нельзя относиться к ней как к полной гарантии безопасности.

Биометрия — это инструмент. Она может помочь подтвердить личность. Но она не заменяет проверку сделки, не объясняет человеку правовые последствия и не гарантирует, что его не обманули до момента подписания документов.

Поэтому правильный подход такой:

биометрия — да, но только вместе с юридической осторожностью.

Что делать, если есть подозрение на мошенничество

Если человек понял, что его могли обмануть при дистанционной сделке, действовать нужно быстро.

Нужно:

срочно обратиться в Росреестр;

подать заявление в полицию;

зафиксировать переписку, звонки, сообщения;

обратиться в банк, если были расчеты;

проверить сведения в ЕГРН;

обратиться в суд с обеспечительными мерами, если есть риск перехода права;

получить юридическую помощь до того, как сделка станет необратимой фактически.

В таких ситуациях время имеет большое значение.

⚖️ Мнение адвоката Александра Зинурова

Биометрия в сделках с недвижимостью — это не плохо и не хорошо само по себе. Это новый инструмент.

Но недвижимость — слишком дорогой актив, чтобы относиться к цифровым сделкам как к обычной онлайн-услуге.

Я вижу главный риск не в том, что биометрию «взломают», а в том, что человека могут психологически обработать: напугать, поторопить, заставить подтвердить действия, смысл которых он до конца не понимает.

Поэтому после 1 июля 2026 года главный совет простой:

не совершайте сделки с квартирой в спешке.

Если речь идет о продаже, покупке, дарении, ипотеке, долях, доверенностях или пожилом собственнике — лучше потратить время на проверку, чем потом годами возвращать квартиру через суд.

Практический вывод

Квартиру теперь действительно можно оформлять более дистанционно.

Это удобно.

Но чем проще становится процедура, тем выше значение личной осторожности.

Перед любой сделкой с недвижимостью нужно помнить:

кнопка нажимается за секунду, а спор о квартире может длиться годами.

Нужна помощь?

Если вы покупаете, продаете квартиру или боитесь мошенничества с недвижимостью, лучше заранее проверить документы и порядок сделки.

Закон можно не знать.

Но лучше понимать, где вас могут обмануть.

[ ПОДПИШИТЕСЬ ]

👨‍⚖️ Александр Зинуров

Адвокат, рег. № 77/11136

📞 +7 (925) 082-52-10

🌐 www.24Pravo.ru

🛡️ «Репутация строится годами. Защита — с первого дня.»