Тернистый путь до офиса

Развитие предпринимательства в нашей стране поставило перед властями и перед обществом в целом серьезную проблему. В России катастрофически стало не хватать помещений, которые соответствовали критериям офисного помещения. Отчасти эта проблема была решена за счет зданий нежилого помещения, которые были построены в советские времена. Их занимали научно-исследовательские организации, проектные институты, номенклатурные учреждения и прочее. Отчасти в мегаполисах эту проблему стали решать путем строительства современных офисных центров. Например, на территории Ростова на сегодняшний день их введено в эксплуатацию около двух десятков.

Однако офисные помещения не всегда отвечают требованиям некоторых видов предпринимательской деятельности. Наличия удобного теплого и комфортабельного офиса не достаточно для успешной работы предпринимателя. Зачастую помещение, для целей предпринимательской деятельности, должно находится в шаговой доступности для неопределенного круга лиц с высоким проходным трафиком. Руководителю бизнес-организации необходимо заявить о себе потенциальным клиентам посредством размещения, например, над входом вывески в соответствии с законом о защите прав
потребителей (Подробнее – «Размещаем вывеску» от 19.01.2017 г). К таким можно отнести магазины, организации
общественного питания, агентства недвижимости, туристические агентства, мебельные салоны и прочие субъекты предпринимательской деятельности. Здесь на выручку пришли квартиры, расположенные на 1-х этажах многоквартирных жилых домов, расположенные в оживленных районах мегаполиса.
Если Вы счастливый обладатель квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома, который располагается в так называемом
«проходном» месте, то наверно имеет смысл задуматься о том, чтобы сдать его в аренду предпринимателю. Важно понимать, что объект недвижимости, имеющий статус «жилое помещение» сдать в аренду под офис, мастерскую или магазин Вы не имеете права. Необходимо пройти достаточно сложную и дорогостоящую процедуру согласований, в результате которой Ваша квартира станет объектом нежилого назначения. Рынок недвижимости сложился таким образом, что передавать в аренду нежилое помещение гораздо выгоднее, чем жилую квартиру такой же площади. Поэтому, если у Вас в собственности есть еще жилье и свободные деньги, то имеет смысл начать процедуру перевода: Ваши затраты окупятся в обозримом будущем.
Перевести в нежилой фонд квартиру, находящуюся в многоквартирном доме возможно также, если она расположена выше первого этажа. Важным условием для получения положительного решения будет являться то обстоятельство, что под ней расположен объект нежилого фонда. При подготовке документов необходимо учитывать, что переводу в нежилой фонд не подлежат доли в праве на квартиру или ее часть. То есть невозможно перевести в нежилой фонд, например, комнату в коммунальной квартире.
Конечно, как говорится, не боги горшки обжигают и провести все согласования доступно каждому человеку. Тем не менее, гораздо дешевле во всех смыслах обратиться к специалистам, за плечами у которых уже не один перевод в нежилой фонд. Безусловно, придется не мало заплатить за работу, но при этом Вы сэкономите свое время и, как это ни странно, деньги. Не знание и не понимание нормативной базы может привести к ошибкам, исправление которых тоже будет стоить денег. Кроме того, обратившись к специалисту в этом деле у Вас гораздо больше шансов достичь намеченной цели. Даже привлечение профессионала к этому процессу не является 100 % гарантией успеха.
Следует понимать, что не все жилые помещения необходимо переводить в нежилой фонд. Так, например, законодатель не возражает против размещения в обычной квартире офиса. В таком жилом помещении вполне можно заниматься репетиторством, написанием программ для вычислительной техники или заниматься ремонтом мелкой бытовой техники. Безусловно, этот перечень не исчерпывающий и каждый отдельный случай
подлежит обсуждению. Это утверждение отнюдь не противоречит тому, что было сказано выше. Если помещение не требует оборудования, например, отдельного входа с фасада многоквартирного дома, то оно вполне может оставаться в жилом фонде.
Таким образом, практика применения законодательства пришла к тому, что юридический адрес юридического лица может быть в жилом помещении. Вопреки общепринятому мнению, когда практически был наложен запрет на регистрацию юридических лиц, например, по месту жительства его директора. В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения единоличного исполнительного органа. Вместе с тем место фактического осуществления предпринимательской деятельности может не совпадать с местом нахождения его директора. Эта позиция подтверждается также позицией Высшего Арбитражного суда РФ. Тем не менее подчеркивается, что само производство не может располагаться в многоквартирном жилом доме, следовательно перевода в нежилой фонд такой квартиры не потребуется, поскольку
последует отказ от уполномоченного органа.
Если Вами принято решение самостоятельно начать перевод своей квартиры или жилого дома в нежилой фонд, то Вам необходимо руководствоваться Гражданским и Жилищными кодексами РФ, Федеральным законом «О регистрации недвижимости», владеть основами корпоративного права, быть знакомыми с актами муниципальных органов власти.
Законодатель дает определение в части 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ о том что такое жилое помещение. Это объект недвижимого имущества, пригодное для проживания физических лиц. Таким образом, оно должно соответствовать пожарным, техническим, санитарным нормам и соответствовать минимальным нормам (устанавливаются субъектами РФ согласно решениям федерального центра) по площади.
В противовес этому, законодательно не определена такая категория как нежилое помещение. Очевидно, в виду разнообразий нежилых помещений, дать четкого его определения не представляется возможным. К ним относятся офисные, складские помещения, торговые площади, ангары, производственные комплексы, дачи и так далее. Их объединяет то, что нежилым помещением может быть признан объект недвижимости (то есть объект, права, ограничения и обременения на который подлежат регистрации в Едином государственном реестре недвижимости), как встроенный в жилой многоквартирный дом или другой комплекс, так и отдельно стоящим, использующийся для производственных или иных общеполезных целей и нести запрет на регистрацию в нем физических лиц.
Условно процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд помещение можно разделить на три этапа. Первый – подготовка и подача заявления на рассмотрение уполномоченного органа; Второй – производство работ по переустройству жилого помещения. Сюда входит разработка и согласование проектно-сметной документации на перепланировку конструкций, коммуникаций, монтаж пожарной и охранной сигнализации и производство работ по согласованному проекту; Третий, завершающий этап – регистрация права собственности на вновь образованное нежилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости.
Форма заявления утверждена Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2002 года. Заявление можно получить в любом многофункциональном центре (далее по тексту – МФЦ), там же оно и подлежит подаче с полным пакетом документов. Решение о переводе помещения в нежилой фонд принимается органом муниципальной власти в течение сорока пяти дней с момента подачи заявления через МФЦ. В течение 3-х дней с момента принятия решения, муниципалитет обязан выслать в адрес заявителя уведомления о возможности или невозможности перевода.
К заявлению необходимо приложить:
- правоустанавливающий и правоподтверждающий документ;
- технический паспорт объекта;
- поэтажный план дома;
- согласованный проект предполагаемых изменений.
При заказе проектно-сметной документации важно изучить документы потенциального подрядчика работ. Самое главное – он должен в обязательном порядке состоять в саморегулируемой организации проектировщиков объектов недвижимости. В противном случае в дальнейшем могут возникнуть проблемы с использованием изготовленной документации.
Переводя квартиру в нежилой фонд, необходимо иметь ввиду также и то обстоятельство, что в процессе перевода или в перспективе должна быть техническая возможность для организации отдельного входа. Если же помещение превышает площадь 100 кв. м., то необходимо также предусмотреть запасной вход.
Важно учитывать, что объект недвижимости, который Вы намереваетесь перевести в нежилой фонд не должен быть обременен правами третьих лиц. К моменту подачи заявления должны быть прекращены арендные отношения, приняты меры к снятию арестов, запрету на осуществление регистрационных действий, а если она находится в залоге у кредитной организации – погасить ипотечный кредит и прочие залоговые обязательства. Кроме того, собственник жилого помещения должен предложить всем зарегистрированным в нем лицам выписаться в добровольном порядке, либо провести процедуру принудительного снятия с регистрационного учета в судебном порядке (подробнее – «Выписать и выселить» от 30.03.2017 года). Кроме того, квартира может располагаться в доме, имеющим историческую или культурную ценность. В этом случае необходимо в обязательном порядке заручиться согласием Комитетом по охране памятников архитектуры и истории. Дом, в котором расположена квартира также не должен быть аварийным, подлежать реконструкции или сносу.
Наличие в квартире незаконных перепланировок, переустройств и прочего также может явится основание в отказе в переводе помещения в нежилой фонд. Необходимо принять меры к тому чтобы узаконить все переоборудование в судебном или ином порядке, зарегистрировать право собственности на объект недвижимости с изменениями и только после этого начинать процедуру перевода.
Могут возникнуть и иные факторы, которые могут помешать переводу квартиры в нежилой фонд и увеличить стоимость экспертной проверке. К таким можно отнести, например, если дом находится на учете в штабе по делам о гражданской обороне и чрезвычайных ситуациях. Помещение может быть не подключено к инженерным коммуникациям, его целевое назначение не соответствует допустимым нормам зонирования, эти обстоятельства также могут стать дополнительными препятствиями для получения положительного заключения межведомственной комиссии.
При подаче заявления через МФЦ необходимо учитывать как приведенные выше факторы, так и многие другие, которые могут повлиять на принятие решения. Таким образом, заявителю необходимо иметь максимально полные сведения об объекте недвижимости, подлежащим переводу в нежилой фонд. Межведомственная муниципальная комиссия вынося решение не принимает пассивную позицию. Напротив, при возникновении этих и других вопросов, председатель в обязательном порядке направит запросы в УФМС, управляющую компанию, Роспотребнадзор, Пожарный надзор, Росреестр и только
после получения ответов сможет сформулировать уведомление. Поэтому, подавая заявления необходимо иметь в своем арсенале все возможные справки и письма, если квартира сама по себе проблемная или расположена в доме с ограничениями. Эти документы должны содержать сведения о том, что поставленная заявителем проблема решена в его пользу.
Поскольку переводимая квартира не находится в безвоздушном пространстве, ее окружают другие объекты недвижимости, имеющие своих собственников, законодатель подробно регламентирует взаимоотношения между ними. Сразу обозначу, что согласия собственников на перевод жилого помещения в нежилой фонд не требуется. Тем не менее, в процессе перевода могут возникнуть обстоятельства, когда собственник, изменяя статус своего помещения согласно проекту и дальнейшему целевому назначению вынужден выполнить так называемое «присоединение» мест общего пользования. Напомню, что согласно статье 36 Жилищного кодекса это имущество относится к общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Этот процесс законодательно определен как реконструкция.
Для получения согласия на реконструкцию жилого дома необходимо единогласное решение всех собственников жилых помещений. Процедура может быть оформлена двумя способами: решением общего собрания собственников или поквартирным обходом, собрание всех подписей собственников многоквартирного дома. Одни вопросы решаются единогласно, другие – не менее 2/3 голосов при 50 % участии собственников квартир. Разумеется единого мнения быть не может и даже наличие кворума и положенного количества голосов может быть не достаточно для того чтобы процедура перевода прошла гладко. Всегда может найтись собственник, который может возражать, не принимал участие в голосовании и заявит о своем возражении в межведомственную комиссию или в Управление Росреестра. Специалисты, во избежание подобных ситуаций, рекомендуют заручиться подписью всех
собственников помещений многоквартирного дома. В случае получения отрицательного решения, оно подлежит обжалованию в судебном порядке.
В заключении остановлюсь на обстоятельстве, которое также пересекается с соблюдением прав и законных интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме. А именно, обустройство дверного проема с фасада здания.
В связи с этим возникает практически непреодолимое обстоятельство, которое зачастую не оставляет ни специалистам, ни собственникам перевести помещение в нежилой фонд. Безусловно, обустройство дверного является реконструкцией. При этом в экспертных кругах возникает спор между теми кто считает, что это реконструкция квартиры как отдельно взятого объекта недвижимости, встроенную в многоквартирный дом и теми кто полагает, что обустройство проема в несущей стене здания является реконструкцией всего жилого дома. Из этого следует то, что во втором случае необходимо получать согласие всех собственников жилых помещений многоквартирного дома. Дома бывают разные. В одних не более десятка квартир, другие – представляют из себя жилищные комплексы, которые включают в себя сотни жилых помещений.
Я принадлежу числу тех специалистов, которые считают, что обустройство дверного проема путем преобразования оконного проема является реконструкцией квартиры. Моя позиция подкрепляется мнениями строительных инженеров, которые утверждают, что существуют технические решения, позволяющие установить дополнительные укрепляющие конструкции, которые ни в коей мере не влияют на конструктивные характеристики здания. Кроме того, если рассматривать многоквартирный жилой дом целиком, то он может состоять не только из одного подъезда, но и из нескольких корпусов. Таким образом складывается такая ситуация, что сторонники второго мнения настаивают на том, что согласие на реконструкцию должны давать также и те собственники квартир, которые не имею никакой физической связи с объектом реконструкции. То есть даже если допустить нарушения проектирования или монтажа дверного проема, то конструктивная устойчивость здания никоим образом не затронет собственников жилых помещений из других корпусов.
Учитывая то, что согласие собственника жилого помещения требует нотариального удостоверения, бюджет перевода квартиры в жилой фонд вырастает до фантастических цифр. Это обстоятельство заставляет многих собственников отказываться от проведения процедуры перевода. Решить данную проблему могут представители власти, занимающиеся правоприменительной практикой. Приняв решение и сформулировав его в соответствующем положении о том, что обустройство дверного проема должно считать реконструкцией отдельно взятой квартиры облегчит жизнь как собственникам, так и специалистам, занимающимися переводом объектов недвижимости из одного фонда в другой. Тем более, такая практика активно развивается на всей территории нашей страны.