Скрытые наследники

КС РФ признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.").

Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна.

Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России").

Таким образом, КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения от его добросовестного приобретателя, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности.

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ЗДЕСЬ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Так что в Вашем случае никакого риска практически нет. Покупайте жилье на здоровье и с удовольствием!