Добрый день. Нежилое здание, несколько собственников, проход осуществляется чере ..

Добрый день. Ситуация, которую вы описали, является классическим примером конфликта между правом собственности на помещение и правом на доступ к нему.

Краткий ответ: Да, собственник первого этажа, через помещения которого осуществляется проход, имеет право не пропускать покупателя, если тот пришел без согласования и сопровождения продавца или уполномоченного лица. Однако это право не является абсолютным и может быть оспорено.

Вот подробное объяснение с точки зрения законодательства:

1. Право собственника первого этажа
Право ограничивать доступ: Поскольку первый этаж — это частная собственность (не общее имущество), его владелец вправе контролировать, кто и на каких условиях проходит через его помещение. Это прямое следствие права собственности (ст. 209 ГК РФ).

Риски и ответственность: Собственник первого этажа может обоснованно опасаться ответственности за возможные происшествия (кража, повреждение имущества, несчастный случай), если он будет свободно пропускать посторонних лиц.

Отсутствие договорённости: Если между собственниками здания нет специального соглашения о беспрепятственном доступе (см. ниже), он не обязан предоставлять свой объект в качестве проходного двора для посетителей других собственников.

2. Право собственника, продающего помещение на 4 этаже
Право пользования и распоряжения: Собственник помещения имеет право им пользоваться и распоряжаться, в том числе продавать. Для реализации этого права (показ объекта) ему необходим доступ.

Сервитут (право ограниченного пользования): Это ключевое понятие. Если иного прохода/проезда не существует, может быть установлен сервитут — право ограниченного пользования чужим имуществом (ст. 274 ГК РФ). Сервитут устанавливается либо:

По соглашению с собственником первого этажа (за плату или безвозмездно).

По решению суда, если собственник 4-го этажа докажет, что без такого прохода он не может использовать свое помещение, и это наименее обременительный способ для всех.

Право доступа для технического осмотра и ремонта: Гораздо проще обстоит дело с доступом для проведения обязательных работ (например, проверка инженерных систем). В этом случае суды чаще встают на сторону того, кому нужно попасть в свое помещение.

3. Проблемы в вашей ситуации
Отсутствие продавца: Самое слабое место — продавец (собственник 4-го этажа) физически отсутствует. Он не может ни подтвердить личность покупателя, ни гарантировать его поведение, ни нести ответственность за его действия. Просьба "просто пропустите, он посмотрит и уйдет" создает неоправданные риски для собственника первого этажа.

Цель визита: Право на проход для продажи имущества суды не всегда признают достаточным основанием для установления сервитута (в отличие от целей эксплуатации, ремонта или технического обслуживания). Это коммерческий интерес конкретного лица, а не необходимость использования помещения по назначению.

Практические рекомендации
Продавцу (собственнику 4-го этажа):

Договориться напрямую с собственником первого этажа. Это самое простое и правильное решение. Можно предложить символическую плату за каждый показ или заключить общее соглашение о порядке доступа на время продажи. Возможно, у них уже есть устная договоренность, которую нужно просто активировать.

Найти местного представителя. Попросить знакомого, риелтора, управляющего или юриста встретить покупателя на месте, подтвердить его личность и сопроводить на просмотр. Это переложит ответственность и успокоит собственника первого этажа.

Проверить документы на здание. Узнать, существует ли в соглашении о порядке пользования общим имуществом или в другом документе (например, в решении общего собрания собственников) регламент доступа в здание. Если такой порядок прописан, им нужно руководствоваться.

Если договориться не получается:

Продавцу следует направить собственнику первого этажа письменное заявление с просьбой предоставить доступ в согласованное время для показа помещения покупателю. Если последует отказ, это будет документом для возможного обращения в суд.

Обращение в суд для установления сервитута — это длительная и затратная процедура. В данном случае (для разового показа) суд вряд ли удовлетворит иск, так как есть альтернативные способы (присутствие продавца или его представителя).

Вывод: Собственник первого этажа действует в рамках своих прав, отказывая в проходе незнакомому человеку без сопровождения и согласования. Наиболее разумный путь для продавца — организовать показ через своего представителя и/или достичь временной договоренности с владельцем первого этажа. Просто так отправить покупателя "самого посмотреть" — скорее всего, не получится.Рекомендуем нашего юриста.