договор соц найма

у нас с сестрой осталось две комнаты в общежитии ,на эти две комнаты имеется только ордер в котором вписаны мама(она умерла в 2007 г.,и являлась нанимателем этих комнат),отец(лишен родительских прав в 2003 году,снят с регистрационного учета в 2009 году судом),сестра(прописана с двумя детьми),и я.есть еще брат ,но он в ордер не включон и за ним числится данное жилое помещение до совершенолетия(18 ему будет 25.09.2018).мы хотим продать эти комнаты но там большой долг(325тыс.+пение),сможем мы заключить договор соц найма без отца и приватизировать комнаты с долгом?