Схемы покупки квартиры. Чего следует опасаться?

При решении своего жилищного вопроса ряд потребителей отдают предпочтение первичному рынку недвижимости, так называемым «новостройкам». В качестве причин приводятся следующие: новые технологии строительства, оригинальные архитектурные решения, большие площади, свободные планировки приобретаемых квартир и, наконец, пресловутое убеждение в том, что приобретение квартиры на вторичном рынке – это рискованно, так как шанс нарваться на мошенников велик, а первичный рынок позволяет обезопасить себя от мошенничества.

Договоры долевого участия в строительстве, жилищно-строительные кооперативы, вексели на квартиру и прочее. Как не потеряться в современном рынке новостроек и способах привлечения денежных средств дольщиков.
На первый взгляд это так и есть: квартира реализуется непосредственно от застройщика, в ней никто не зарегистрирован, покупатель будет первым собственником. Да и вообще, быть первым и единственным хозяином всегда приятно.
Так ли это? Насколько честны застройщики в отношениях с покупателями? В данной статье будут представлены схемы сравнительно законного отъема денег у населения при реализации новостройки:
Для начала, следует понимать, что приобрести по договору купли-продажи, т.е. купить в самом узком и однозначном смысле этого слова можно только квартиру в построенном доме, сданном в эксплуатацию и принадлежащую на момент заключения договора купли-продажи в чьей-либо собственности. Такую сделку следует отнести к вторичному рынку, в то время как застройщики, как правило, предлагают для приобретения квартиры в не невозведенных домах, то есть фактически и юридически еще не существующих.
По договору долевого участия в строительстве и иным договорам, направленным на приобретение объекта недвижимости, вы не покупаете квартиру в общепринятом смысле этого слова, а вносите свои инвестиции – денежные средства в бизнес-проект компании-застройщика, в лучшем исходе которого Вы получаете квартиру, а застройщик – прибыль от своей хозяйственной деятельности, в худшем случае - Вы приобретаете ничего, а застройщик – кровно заработанные Вами деньги.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает для застройщиков возможность легального привлечения денежных средств участников долевого строительства по схемам договора участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), схемам жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива.
ДДУ предполагает ряд гарантий, направленных на защиту прав участников долевого строительства:
Требования к размеру уставного капитала юридического лица-застройщика;
Наличие договора страхования ответственности застройщика;
Наличие права собственности/права аренды на земельный участок, на котором предполагается возведение многоквартирного дома;
Наличие разрешения на строительство;
Наличие заключения уполномоченного государственного органа о соответствии застройщика и его документации на соответствие закону об участии в долевом строительстве;
Поручительство банка либо страхование гражданской ответственности застройщика в случае нарушения его обязательств по ДДУ;
Наличие у дольщиков права залога на земельный участок/право аренды земельного участка;
Право дольщика на взыскание неустойки в случае просрочки сдачи многоквартирного дома;
Право на возмещение вложенных денежных средств из компенсационного фонда долевого строительства в случае прекращения строительства, банкротства застройщика, а так же в ряде иных случаев.
Наконец, факт того, что ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации;
Законодательно регламентированное право застройщика на получение от дольщика денежных средств только после регистрации ДДУ в Росреестре.
Таким образом, заключение договора участия в долевом строительстве предполагает достаточно твердые и устойчивые гарантии дольщика на то, что вложенные деньги на самом деле преобразуются в квартиру, а не исчезнут в чьем-либо кармане.
Если ДДУ привлекателен для дольщика, то для застройщика он выглядит не таким привлекательным, в связи с чем многие строители идут на обход законодательства, предлагая покупателям иные схемы приобретения квартиры.
Давайте рассмотрим распространенные на сегодняшний момент схемы покупки новостройки в обход ДДУ и представляющие риск для покупателя:
1. Договор участия в Жилищно-строительном кооперативе вместо ДДУ:
Создание и функционирование ЖСК (Жилищно-строительный кооператив) регулируется V разделом Жилищного кодекса РФ и Градостроительным кодексом. При этом, специализированный закон, касающийся деятельности ЖСК отсутствует, в силу чего, ЖСК является наиболее неурегулированным, но все же законодательно предусмотренным способом привлечения средств населения.
В схеме покупки новостройки по ЖСК (, покупатель (пайщик) присоединяется к уставу ЖСК и заключает договор паенакопления, в соответствии с которым пайщик входит в состав членов ЖСК, оплачивает своей пай, который дает ему право на получение от ЖСК квартиры в возведенном многоквартирном доме. Порядок платежей пайщиков ЖСК установлен в его Уставе, кооператив может изменять порядок платежей, увеличивать платежи, вводить новые, при этом собственником квартиры пайщик может стать только после оплаты всех платежей. По своей сути, ЖСК является объединением пайщиков, целью которого является возведение многоквартирного дома и распределение в собственность квартир в нем.
Как правило строительство дома осуществляет не сам ЖСК, а организация, с которой заключен договор на возведение объекта капитального строительства. Риск участия в ЖСК заключается в том, что, как правило учредителем и впоследствии председателем правления ЖСК является лицо, непосредственно связанное с застройщиком. Компания, которая непосредственно будет осуществлять строительство, также является родственной застройщику. На практике вполне вероятна такая ситуация, в которой пайщики оплатили свои паи, ЖСК внес полученные денежные средства строительной компании, а та, в свою очередь, ничего не построила, а деньги вывела со своего баланса.
В вышеприведенном случае пайщик безуспешно будет предъявлять свои требования к кооперативу, но не к компании, фактически осуществляющей строительство, т.к. между непосредственно пайщиком и такой компанией договорные отношения отсутствуют. Впрочем, предъявлять требования к самому кооперативу будет бессмысленно, т.к. все средства, полученные в оплату паев уже израсходованы в соответствии с целями, установленными в уставе кооператива – уплачены строительной компании.
Участие в строительстве дома по схеме ЖСК также лишает его множества гарантий, предоставляемых дольщику по ДДУ. Так, в схеме ЖСК отсутствует понятие сроков, в течение которого ЖСК обязуется возвести дом и передать квартиру, соответственно отсутствует и право пайщика на начисление законной неустойки за просрочку. Отсутствие четко обозначенных сроков означает, что ожидание получения права собственности на квартируможет затянуться на неопределенный срок.
Кроме того, в уставе ЖСК может быть ограничено право пайщика на продажу своего пая, в то время как в схеме ДДУ такое ограничение отсутствует.
Также, существенным недостатком ЖСК является и факт того, что такого рода сделки не подлежат регистрации в Росреестре.
Тем не менее, схема ЖСК, разрешена законодательством и имеет право на существование.
Вексель вместо ДДУ:
На сегодняшнем рынке встречается способ продаж новостроек через ценные бумаги – вексель. Покупатель приобретает у застройщика вексель, которым сможет оплатить квартиру после возведения многоквартирного дома. В данном случае покупатель приобретает право не право на недвижимость, а безусловное денежное обязательство застройщика. В случае отказа со стороны застройщика в передаче покупателю квартиры, тот вправе будет только требовать возврата денежных средств по векселю.
3. Предварительный ДДУ вместо ДДУ.
Застройщик будет уверять Вас, что он не отказывается от заключения договора участия в долевом строительстве и будет предлагать заключить предварительный договор долевого участия. Это такой же точно договор долевого участия, только предварительный. К тому же, его регистрировать не надо. Мы Вам и скидку сделаем! Юридически такой договор ничего общего с ДДУ кроме названия не имеет. Вы просто оставляете свои деньги в руках мошенников.
Договор займа взамен ДДУ:
Застройщик может предложить заключить вместо ДДУ договор займа и даже предоставить в таком случае скидку на квартиру, чтобы Вас привлечь.
Схема реализации квартиры через договор займа выглядит следующим образом: Вы становитесь кредитором застройщика на определенное количество лет. Когда застройщик построит дом, он предоставит Вам квартиру в качестве отступного взамен выплаты по договору займа.
Риск заключается в том, что у Вас нет никаких требований к Застройщику, касающихся квартиры: нет ни права на признание права собственности на квартиру, ни права требовать законной неустойки в случае просрочки строительства, ни права на соответствующее качество построенного объекта. Если вдруг застройщик не возведет многоквартирный дом через годы, указанные в договоре займа, то вы будете вправе требовать от него только лишь возврата суммы займа. А вдруг застройщик банкрот?
5. Предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ:
Застройщик аргументирует заключение такого договора тем, что он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, влечет меньше издержек и выходит для приобретателя дешевле.
Застройщик может клятвенно утверждать, что нет никакой разницы между ДДУ и предложенным им предварительным договором купли-продажи, однако юридически такой договор предполагает лишь то, что застройщик обязуется в течение определенного срока заключить с покупателем основной договор купли-продажи, когда дом будет построен, а деньги внесенные вами по предварительного договору будет зачтены при расчетах по основном договору. Фактически Вы отдаете свои денежные средства только за обещание застройщика заключить с Вами договор купли-продажи.
В случае отказа Застройщика от заключения основного договора по причине того, что строительство пока не закончено, Вы вправе требовать лишь возврата денежных средств, которых у застройщика к тому времени может и не быть. Или покорно ждать заключения основного договора.
Фирма-посредник:
Положим, что застройщик строит дом. Для реализации квартир в этом доме он создает две фирмы ООО «Лютик-1» и ООО «Лютик-2», Генеральный директор которой мертв/недееспособен/отсутствует/пропал без вести: ООО «Лютик-1» будет строить многоквартирный дом (или даже обладать уже существующим), а ООО «Лютик-2» продавать в нем квартиры клиентам. Между этими двумя юридическими лицами заключен договор, в соответствии с которым ООО «Лютик-2» занимается риэлтерской деятельностью: ищет клиентов и заключает с ними договора на продажу квартир, таким образом привлекая денежные средства клиентов, и обязуется передать их ООО «Лютик-2». Названия у компаний похожи с той целью, чтобы клиент считал, что эта компания дочерняя по отношению к застройщику, офис находится рядом со стройкой, да и вообще заключается договор, значит, все по закону и официально.
Проходит какое-то время, дом строится, квартиры продаются, однако ООО «Лютик-2», не передает накопленные денежные средства ООО «Лютик-1», а выводит их со своего баланса и, в конечном счете, деньги оседают в кармане дружественной фирмы застройщика.
В конце концов, стройка замораживается, покупатели негодуют, а ООО «Лютик-1» подает иск к ООО «Лютик-2» о взыскании привлеченных от покупателей денежных средств. Внезапно ООО «Лютик-2» заявляет, что денежные средства у нее отсутствуют – инициируется процедура банкротства.
Покупатели обращаются к ООО «Лютик-1», на что им заявляют, что их компания никакими обязательствами с покупателями не связана, и вообще, мы сами пострадали, от ООО «Лютик-2» денег не получали, дом строили на собственные средства, а теперь банкротим эту недобросовестную компанию.
По итогу этой аферы возбуждается уголовное дело в отношении Генерального директора ООО «Лютик-2», но оказывается, что его как физического лица просто напросто не существует. Застройщик получил Ваши деньги и вышел сухим из воды. А денег своих Вы не получите, как и квартиры.
Как видите, текущий рынок первичной недвижимости полон уловок. Застройщики – это настоящие «акулы» бизнеса, главной целью которых является извлечение прибыли от своей хозяйственной деятельности.
Опытный риэлтор также далеко не всегда лучшее подспорье в процессе приобретения новостройки, поскольку его единственный интерес – это проведение сделки и получение своего процента, юридическая чистота сделки его вряд ли интересует. К тому же зачастую в схемах по реализации первичной недвижимости риэлторы получают процент не от покупателя, а от застройщика, соответственно, и стоят на его стороне. Кроме того, риэлтор – не юрист, он не обладает соответствующим образованием, да и сама его работа заключается в том, чтобы найти объект недвижимости и согласовать сделку по его купле-продаже, а вовсе не в том, чтобы защитить права покупателя.
Приобретение новостройки – ответственное мероприятие. Схемы и договорные конструкции, по которым Ваши деньги будет переданы в руки застройщика, занимают в процессе покупки ключевую роль.
Не стоит прельщаться красивыми наименованиями договоров, сладкими речами менеджеров застройщика и обещанием скидок. Гораздо разумнее и целесообразнее будет обращение к профессиональным юристам, задача которых состоит в грамотном, взвешенном и квалифицированном проведении переговоров с застройщиком, оценке договоров на предмет соответствия законодательству и интересам клиента. Работа юриста – не продать Вам квартиру, а защитить Ваши интересы при ее приобретении.
Гораздо разумнее заплатить профессиональному юристу часть своих денег, чем находиться под угрозой лишения всех своих денежных средств.
Автор: Варшавский и партнеры