Добрый день! Первую квартиру мы купили за материнский капитал, двухкомнатная 46 ..
Добрый день! Первую квартиру мы купили за материнский капитал, двухкомнатная 46 ..
Бесплатный
Ответов: 1
Добрый день!
Первую квартиру мы купили за материнский капитал, двухкомнатная 46 квадратов (№1). В долях по 1/4 на каждого (муж, я, и двое детей)
Позже мы эту квартиру оставили родителям и они в ней живут, так как как оказалось что официально мы не можем ее продать.
Мы купили новую квартиру 45 квадратов (№2) в ипотеку в другом городе, но в ней не разрешили выделить доли детям. (Ипотеку выплатили на данный момент и собственником является только муж)
Позже я купила ещё одну квартиру 43 квадрата (№3) в другом городе, в ней я выделила доли двум детям и соответственно мне, по 1/3, опека выдала разрешение на продажу квартиры (№1) (так как улучшение жил. усл. для детей), но по семейным обстоятельствам мы сразу ее(№1) не продали, сейчас спустя год нотариусы отказываются оформлять сделку так как прошел год, и получается что у меня просто выделены доли в двух квартирах, и не одну из них, я не могу продать(
Вопросы:
Через два месяца старшей дочке исполняется 18 лет, можно ли оформить дарение долей в пользу мамы в квартире №3? В пользу бабушки в квартире №1?
Средней дочери на данный момент 14 лет, может ли она отказаться от доли в квартире №3 в пользу мамы, так как она не покупалась за счет мат капитала.
Как, когда и каким способом (дарение, продажа) я могу оформить квартиру №1 на родителей? Какие варианты у меня есть? С учетом что есть квартира №2 в которой можно выделить долю для среднего ребенка.
Николаева Валерия, 15.01.2026 16:40 Эксперт портала
Главная проблема: У вас создана ситуация "двойного обременения" детей долями в двух квартирах (№1 и №3) с нарушением условия, на котором опека разрешила продажу квартиры №1 (а именно — улучшение жилищных условий). Нотариусы правы: разрешение опеки действительно 1 год. Сейчас продажа квартиры №1 с долями детей без нового разрешения опеки — невозможна.
Ваша цель — легализовать ситуацию, освободив детей от "лишних" долей, и в итоге передать квартиру №1 родителям.
1. Анализ текущего статуса квартир
Квартира №1: Общая долевая собственность (4 человека: вы, муж, двое детей). Продажа или дарение долей детей БЕЗ согласия органов опеки ЗАПРЕЩЕНЫ (ст. 20 ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Разрешение опеки просрочено.
Квартира №2: Собственность мужа. Ипотека погашена. Можно выделить доли детям (обязательство по маткапиталу), но пока не выделены.
Квартира №3: Общая долевая собственность (3 человека: вы, двое детей). Доли детей также защищены опекой (несмотря на то, что маткапитал не использовался). Любые сделки с их долями требуют предварительного разрешения опеки.
2. Ответы на ваши конкретные вопросы
Вопрос 1: Можно ли оформить дарение долей старшей дочери (18 лет) в квартире №3 в пользу мамы или бабушки?
В пользу мамы (вас) — ДА, но только после 18 лет. Как совершеннолетняя, она вправе самостоятельно распоряжаться своей долей, в том числе подарить ее вам. Но! Это будет сделка между взаимозависимыми лицами (близкими родственниками), и налог (13% НДФЛ) с дохода одаряемого (вас) не платится. Однако, если вы сразу после этого захотите продать квартиру №1, опека для младшей дочери может посчитать, что ее имущественные права ухудшились (она лишилась доли в одной квартире без явной компенсации).
В пользу бабушки в квартире №1 — НЕТ. Старшая дочь пока несовершеннолетняя. Ее доля в квартире №1 защищена опекой. Дарить ее нельзя без разрешения опеки, которое сейчас не действует.
Вопрос 2: Может ли средняя дочь (14 лет) отказаться от доли в квартире №3 в пользу мамы?
НЕТ, не может. Отказ от доли в собственности — это тоже сделка. Для несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет такие сделки возможны только с письменного согласия законных представителей (родителей) и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 26, 28 ГК РФ). Просто так "отказаться" нельзя. Опека даст разрешение только если взамен ей будет предоставлено равноценное или лучшее имущество (например, доля в квартире №2).
Вопрос 3: Как оформить квартиру №1 на родителей?
Прямо сейчас — никак. Нужно сначала снять обременение с долей детей. Есть два легальных пути:
Путь А (основной, через новое согласование с опекой):
Получить НОВОЕ разрешение опеки на отчуждение долей детей в квартире №1. Для этого вы должны будете предоставить опеке компенсацию — предоставить детям взамен доли в другом жилье.
В качестве компенсации выделить детям доли в квартире №2 (где собственник — муж). Это и есть улучшение жилищных условий, так как квартира №2, предположительно, в лучшем состоянии/расположении, чем №1. Опека должна это одобрить.
После выделения долей в квартире №2 и получения разрешения опеки — продать или подарить квартиру №1 родителям.
Путь Б (длинный, через дарение после 18 лет):
Ждать, пока обе дочери достигнут совершеннолетия.
После 18 лет они смогут самостоятельно подарить свои доли в квартире №1 вам и мужу.
После этого вы с мужем, как единственные собственники, сможете подарить или продать квартиру №1 родителям.
3. Рекомендуемый пошаговый план действий (оптимальный)
Цель: Освободить квартиру №1 для родителей, сохранив и легализовав права детей в лучшей квартире.
Срочно (пока старшей не исполнилось 18): Обратиться в орган опеки и попечительства по месту нахождения квартиры №1 и квартиры №2. Подать заявление о получении предварительного разрешения на отчуждение (продажу/дарение) долей несовершеннолетних детей в квартире №1.
К заявлению приложить: проект договора купли-продажи квартиры №1 родителям (или хотя бы письменные обязательства), а также документы на квартиру №2 и обязательство вашего мужа о выделении детям долей в квартире №2 после продажи квартиры №1. Размер долей в квартире №2 должен быть не менее (а лучше — больше по стоимости), чем доли в квартире №1.
Получить разрешение опеки. Это ключевой документ, который позволит нотариусу оформить сделку.
Выделить доли детям в квартире №2. Муж как собственник оформляет договор дарения долей детям (по 1/4, например) и регистрирует это в Росреестре. Это можно сделать параллельно или сразу после сделки с квартирой №1, если так будет удобно опеке.
Оформить сделку с квартирой №1. С нотариусом оформить договор купли-продажи или дарения квартиры №1 вашим родителям.
После этого решить вопрос с квартирой №3. Когда у детей останется по одной доле (в квартире №2), вы сможете, получив согласие опеки (для младшей), оформить дарение их долей в квартире №3 на себя. Для старшей после 18 лет это будет проще.
4. Важные предупреждения
Налоги: При дарении долей между близкими родственниками налога нет. При продаже квартиры №1 родителям, если она в собственности менее минимального срока владения (3/5 лет), может возникнуть НДФЛ (13%).
Согласие мужа: На все сделки с долями в квартире №1, где он тоже собственник, потребуется его нотариальное согласие.
Обращайтесь к юристу: Ситуация комплексная. Настоятельно рекомендую обратиться к юристу по семейному и жилищному праву, чтобы он помог подготовить документы для опеки и провести все сделки без ошибок.
Вывод: Ваш главный союзник сейчас — орган опеки. Вам нужно доказать им, что взамен долей в старой квартире дети получат равнозначные или лучшие доли в новой (квартира №2). Это основа для получения разрешения и разблокировки всей ситуации. Начинайте диалог с опекой немедленно.Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com