Необходим анализ документов по деятельности тсж за 2024г. Или оценка деятельност ..

Отличный и очень важный вопрос. Анализ документов ТСЖ — это лучший способ оценить его работу и выявить возможные нарушения или злоупотребления. Такой анализ можно провести как самостоятельно (силами активных собственников), так и с привлечением аудитора.

Я составил для вас полный чек-лист по ключевым документам и типичным нарушениям, на которые нужно обратить внимание при анализе за 2024 год.

I. Какие документы ТСЖ обязано предоставить собственникам для проверки?
По закону (ст. 143.1 ЖК РФ, ст. 291.14 ЖК РФ) любое ТСЖ обязано обеспечить свободный доступ к документам. Вы можете запросить их у председателя правления. Основной пакет:

Финансово-отчетные документы:

Смета доходов и расходов на 2024 год (утвержденная общим собранием).

Отчет об исполнении сметы за 2024 год (фактические доходы и расходы).

Платежные документы: банковские выписки по расчетному счету ТСЖ за весь год.

Договоры и акты выполненных работ (с управляющими компаниями, подрядчиками по ремонту, обслуживанию лифтов, вывозу мусора и т.д.).

Кассовая книга (если были операции с наличными).

Документы по начислению и сбору взносов: реестры, сверки с должниками.

Протоколы собраний:

Протоколы общих собраний собственников (ОСС) за 2024 год.

Протоколы заседаний правления ТСЖ за 2024 год.

Документы по текущей деятельности:

Акты общих осмотров МКД (минимум 2 раза в год – весна/осень).

Паспорт готовности дома к зиме.

Договоры на ресурсоснабжение (холодная/горячая вода, электроэнергия на ОДН, отопление).

Акты сверок с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Документы на использование общего имущества (договоры аренды подвалов, размещения рекламы и т.д.).

II. На что смотреть: типичные нарушения и "красные флаги"
1. Нарушения в финансовой деятельности (самое важное!)
Нецелевое использование средств: Деньги, собранные на капремонт (отдельная статья!), потрачены на текущий ремонт или иные нужды. Сверяйте статьи расходов в смете и в отчете.

Расходы без одобрения ОСС: Крупные траты (например, ремонт крыши, установка шлагбаума), которые по закону должны быть утверждены общим собранием, проведены без протокола ОСС.

Завышение стоимости работ/услуг: Сравните цены в договорах ТСЖ со среднерыночными в вашем городе. Одинаковые работы у одного подрядчика из года в год без тендера — повод для подозрений.

Неотражение доходов: Отсутствие в отчетности доходов от аренды общего имущества (мест в паркинге, подвалов, рекламных поверхностей). Эти деньги должны идти в общую кассу и уменьшать взносы собственников.

Отсутствие банковских выписок или несоответствие данных в выписках отчету. Все основные расчеты должны идти через расчетный счет.

Наличие операций с наличными (кроме мелких хозяйственных нужд) без должного оформления.

2. Нарушения в проведении собраний и принятии решений
Отсутствие кворума в протоколах ОСС.

Решение вопросов, не включенных в повестку дня.

Отсутствие уведомлений о проведении собраний в установленный срок (за 10 дней).

Подделка подписей в бюллетенях или протоколах.

Правление решает вопросы, отнесенные к исключительной компетенции ОСС (утверждение сметы, тарифов, выбор подрядчиков на крупные работы).

3. Нарушения в содержании общего имущества
Отсутствие обязательных актов осмотра МКД или их формальность.

Работы, указанные в смете, не выполнены, но деньги по ним списаны (сравните смету, договоры подряда и акты приемки работ).

Накопление средств на текущий ремонт без его фактического проведения (дом ветшает, а деньги "копятся" на счету).

Несвоевременная оплата счетов от РСО, ведущая к накоплению долгов и пени.

4. Нарушения в ведении документации
Отказ в предоставлении документов или создание препятствий для их изучения.

Отсутствие обязательных документов (например, реестра собственников).

Несвоевременная сдача отчетности в налоговую, статистику, жилищную инспекцию.

III. Практический план действий по анализу
Направьте официальный письменный запрос председателю правления ТСЖ (под подпись или заказным письмом) с перечнем документов из раздела I. Ссылайтесь на ст. 143.1 ЖК РФ.

Создайте рабочую группу из 2-3 грамотных собственников. Распределите сферы: финансы, договоры, протоколы.

Проведите сличкку ключевых документов:

Смета → Отчет → Банковские выписки. Все ли расходы подтверждены? Все ли платежи идут на указанных в договорах поставщиков?

Договоры подряда → Акт выполненных работ → Платежное поручение. Работа принята, акт подписан, оплата произведена. Цена в договоре не завышена?

Протокол ОСС → Расходы. Было ли решение собрания на каждую крупную трату?

Проверьте легитимность подрядчиков: Запросите копии лицензий, СРО (если нужно), ИНН. Не является ли подрядчик родственником или аффилированным лицом председателя?

IV. Куда жаловаться при выявлении нарушений?
В зависимости от характера нарушений:

Прокуратура (общие нарушения закона, нецелевое расходование средств).

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) вашего региона (нарушения в содержании МКД, проведении собраний, предоставлении информации).

Росфинмониторинг (при подозрении на отмывание денег).

Налоговая инспекция (сокрытие доходов, "серая" зарплата).

Полиция (ОВД) — при признаках мошенничества или хищения (ст. 159 УК РФ).

Итог: Анализ документов ТСЖ — кропотливая, но вполне выполнимая задача. Она позволяет перейти от эмоций к фактам. Самые частые и серьезные нарушения связаны с финансами и процедурой принятия решений. Начните со сметы и банковских выписок — они часто дают самые очевидные улики. Удачи в отстаивании своих прав!Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com