как продать квартиру с мат капиталом,для строительства дома?

Здравствуйте! Это довольно сложная, но полностью реализуемая операция. Продать квартиру, в которой использовался материнский капитал, для строительства нового дома можно, но нужно строго соблюсти несколько ключевых правил, чтобы не нарушить закон и обезопасить сделку.

Вот пошаговая инструкция.

Шаг 1: Главное условие — Выделение долей детям
Это основа всего. Когда вы использовали маткапитал для улучшения жилищных условий, вы дали обязательство в Пенсионном фонде (ПФР) выделить доли в приобретенной недвижимости всем детям.

Что нужно сделать: Вам необходимо выделить доли детям в текущей квартире. Это делается через нотариуса путем заключения договора дарения доли или соглашения о выделе долей.

После этого: Росреестр зарегистрирует право собственности на вас и на детей. Только после этого квартира будет считаться «чистой» с точки зрения обременения от ПФР, и вы сможете ее продать.

Важно: Покупатель вашей квартиры будет проверять выписку из ЕГРН. Если в ней дети не указаны как собственники, он поймет, что обременение не снято, и откажется от покупки, так как ПФР может оспорить сделку.

Шаг 2: Получение разрешения от Органа опеки и попечительства
Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние дети, продажа их долей возможна только с согласия Органа опеки.

Условие, которое их интересует: Жилищные условия детей после продажи не должны ухудшаться. А должны — улучшиться.

Что вы должны предоставить в Опеку:

Договор купли-продажи вашей текущей квартиры.

Договор купли-продажи, инвестирования в строительство или договор на строительство будущего дома, где доли детей будут выделены сразу (или будут выделены после постройки, но это должно быть четко прописано).

Документы, подтверждающие, что стоимость новых долей детей будет не меньше (а лучше — больше), чем стоимость их старых долей в продаваемой квартире.

Справку из банка о наличии средств на счете (если вы сначала продаете, а потом покупаете/строите).

Опека выдаст разрешение только если убедится, что права детей полностью защищены.

Возможные сценарии проведения сделки
На практике используется два основных способа, и у каждого есть риски.

Сценарий А: Последовательная сделка (Сначала продажа, потом строительство)
Как это работает:

Выделяете доли детям в старой квартире.

Получаете разрешение Опеки на продажу.

Продаете старую квартиру. ВАЖНО: Деньги от продажи детских долей поступают не вам на руки, а на специальный блокированный счет, открытый на имя ребенка в банке. Распоряжаться этими деньгами без разрешения Опеки будет нельзя.

На свои деньги и на деньги со счета ребенка (с новым разрешением Опеки) вы начинаете строить новый дом.

После регистрации права на новый дом вы сразу же выделяете доли детям и супругу.

Риски:

Временные «каникулы» без жилья.

Сложность найти подрядчика и начать строительство сразу после продажи.

Нужно дважды взаимодействовать с Органом опеки.

Сценарий Б: Встречная сделка (Альтернативная недвижимость) — Более безопасный вариант
Как это работает:

Вы находите участок с недостроенным домом или новый строящийся дом, куда планируете вложить деньги.

Заключаете предварительные договоры купли-продажи на старую и новую недвижимость.

Выделяете доли детям в старой квартире.

Идете в Опеку с двумя договорами: на продажу старой квартиры и на приобретение/строительство новой. Показываете, что дети сразу получат доли в новом, более качественном жилье.

Опека дает разрешение.

Проводится одновременная регистрация: снимаются права с вашей старой квартиры и регистрируются права на новый дом с выделением долей детям.

Преимущество: Дети не остаются без прав на жилье ни на один день. Этот вариант самый надежный и любимый органами опеки.

Шаг 3: Строительство дома и отчет в ПФР
Поскольку первоначальной целью был маткапитал на улучшение жилищных условий, а вы меняете один объект на другой, формально вам не нужно отчитываться перед ПФР, так как обременение снято после выделения долей.

Однако! Если вы снова планируете использовать маткапитал для строительства нового дома, вам нужно будет обращаться в ПФР заново, предоставляя все документы на новый строящийся объект.

Краткий чек-лист:
Выделить доли детям и супругу в текущей квартире у нотариуса.

Получить новую выписку из ЕГРН, где дети значатся собственниками.

Найти вариант для строительства/покупки нового дома.

Обратиться в Орган опеки за разрешением на продажу долей детей, предоставив им план по улучшению их жилищных условий.

Провести сделку по продаже квартиры с соблюдением всех условий Опеки.

Начать строительство и сразу выделить доли детям в строящемся/построенном доме.

Очень важная рекомендация: Обязательно обратитесь к опытному юристу по недвижимости, который имеет практику работы с маткапиталом и органами опеки. Он поможет выбрать правильный сценарий, подготовить все документы и провести сделку без рисков. Рекомендуем нашего.

Обратитесь в органы опеки и попечительства.