Добрый вечер. Подскажите пожалуйста, наша квартира признана аварийной и подлежит ..

Добрый вечер. Вы задаете очень важный и сложный вопрос. Ситуация, когда жилье подлежит сносу, а средств на новое не хватает, к сожалению, типична.

Краткий ответ: Да, требование органа опеки является абсолютно правомерным и законным. Они действуют в строгом соответствии с законодательством, защищая имущественные права ваших детей.

Давайте разберем ситуацию подробно.

Почему опека требует выделения долей?
Это требование основано на ст. 37 Гражданского кодекса РФ и ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Суть закона: Родители не имеют права совершать сделки с имуществом несовершеннолетних детей (а получение денежной компенсации за их доли в квартире — это именно такая сделка) без предварительного разрешения органа опеки.

Главный принцип: При любой сделке с имуществом ребенка его имущественные права не должны ухудшаться. Жилищные права ребенка считаются приоритетными над денежными.

Что это значит на практике?
Опека разрешит сделку со старой квартирой только в том случае, если будет предоставлено равноценное жилье (новая квартира), в котором доли детей будут выделены в том же или большем размере. Просто перечислить детям их долю компенсации на счет — недостаточно.

Правомерно ли требование опеки, если дом все равно снесут?
Да, правомерно. Тот факт, что дом аварийный и подлежит сносу, не отменяет право собственности ваших детей на доли в нем. Эти доли должны быть не просто "компенсированы" деньгами, а преобразованы в доли в другом жилом помещении.

Администрация предлагает вам компенсацию, потому что это самый простой для них путь. Но для вас, как для родителя несовершеннолетних собственников, этот путь без одобрения опеки — закрыт.

Что делать в этой ситуации? Ваши варианты действий
Вам нужно действовать в двух направлениях: диалог с опекой и диалог с Администрацией.

Вариант 1: (Основной) Требовать от Администрации не денег, а предоставления другого жилья
Это самый правильный и законный для вас путь. Вы имеете на это полное право.

Настаивайте на предоставлении равноценной квартиры. Администрация обязана предоставить вам жилое помещение взамен изымаемого, которое будет:

Равнозначным по общей площади (с учетом норматива на человека, если вы стоите на учете как нуждающиеся).

Благоустроенным применительно к условиям вашего населенного пункта.

Расположенным в пределах этого же населенного пункта.

Как аргументировать: Направьте в Администрацию письменное заявление, в котором сошлитесь на:

Статью 32 Жилищного кодекса РФ (о выкупе жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка).

Статью 86 ЖК РФ, которая гласит, что если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым предоставляется другое жилое помещение. Для собственников действует аналогичный принцип — они имеют право на равноценное жилье, а не только на денежную компенсацию.

Укажите, что вы являетесь собственниками с несовершеннолетними детьми и получение денежной компенсации невозможно без нарушения их имущественных прав, так как на эти деньги нельзя приобрести равноценное жилье.

Вариант 2: (Компромиссный) Использовать механизм "эскроу" при получении компенсации
Если по каким-то причинам Администрация настаивает именно на денежной компенсации, вы можете предложить опеке следующий законный механизм:

Денежные средства за доли детей переводятся не вам, а на специальный номинальный счет, открытый на имя каждого ребенка в банке.

Этот счет находится под контролем органа опеки. Снять с него деньги до совершеннолетия ребенка можно только с разрешения опеки и строго на определенные цели — в первую очередь, на покупку другого жилья, где ребенку будет выделена доля.

Вы предоставляете опеке договор купли-продажи новой квартиры, где прописаны доли детей, и опека дает разрешение на использование средств с номинального счета для ее покупки.

Этот вариант сложнее, но он является законной альтернативой.

Краткий план ваших действий:
Не соглашайтесь на денежную компенсацию без одобрения опеки и без твердой уверенности, что на эти деньги вы купите новую квартиру с выделением долей детям.

Направьте в Администрацию письменное требование о предоставлении взамен аварийной квартиры — другой, равноценной квартиры, а не денежной компенсации.

Ведите переговоры с опекой, информируя их о ваших действиях. Покажите им, что вы не отказываетесь от защиты прав детей, а, наоборот, активно требуете от Администрации предоставления жилья.

Если Администрация отказывает, обращайтесь в суд с иском о понуждении к предоставлению равноценного жилого помещения взамен изымаемого.

Резюме: Опека права и действует в интересах ваших детей. Ваша задача — перенести этот правовой конфликт с опекой в плоскость переговоров с Администрацией, которая обязана предоставить вам не деньги, а конкретное жилье, пригодное для выделения в нем долей детям. Не бойтесь отстаивать свои права, закон на вашей стороне.Рекомендуем привлечь нашего юриста.

Здравствуйте.
Вас не могут выселить просто так без предоставления аналогичного жилого помещения, на основании Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 07.04.2020) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"
Статья 16. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда
3. Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с настоящим Федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

Таким образом, Вам необходимо отказаться от компенсации, администрация обязана предоставить вашей семье аналогичное жилое помещение.
Доброго вам дня