Здравствуйте, покупаем квартиру. Продавец находится в другом городе, все происхо ..

Здравствуйте! Ситуация тревожная и требует немедленных, чётких действий. Отказ или уклонение от предоставления справки из ПНД (психоневрологического диспансера) — это серьёзный красный флаг. Он может свидетельствовать о том, что продавец недееспособен, ограниченно дееспособен или просто не хочет раскрывать проблемы, которые сделают сделку невозможной.

Давайте разберём ваши риски и порядок действий.

Почему справка из ПНД так важна?
Этот документ нужен для подтверждения дееспособности продавца. Если продавец будет признан недееспособным (например, из-за психического расстройства), то сделка по продаже квартиры может быть оспорена и признана недействительной (ст. 171, 176 ГК РФ). В этом случае вас выселят из квартиры, а деньги вам придётся возвращать через суд, что может затянуться на годы.

Ваше право требовать эту справку абсолютно законно и обоснованно.

Что значит ответ «возможно сделают, возможно нет»?
Это стандартная уловка, чтобы:

Выиграть время.

Проверить, насколько вы настойчивы.

Втянуть вас в сделку, пока вы ждёте, и потом сказать, что справку получить не удалось, но «всё же давайте подпишем основной договор».

Такой ответ равносилен скрытому отказу.

Можно ли вернуть деньги по договору бронирования?
Да, в вашем случае — с очень высокой вероятностью ДА. Но это зависит от условий, прописанных в вашем конкретном договоре бронирования.

Вам нужно срочно изучить этот договор. Обычно в нём есть два ключевых пункта:

Условия, при которых задаток/аванс возвращается покупателю.

Список документов, которые продавец обязуется предоставить к определённой дате.

Ваша стратегия должна строиться на том, что продавец НЕ ИСПОЛНЯЕТ условия договора.

Пошаговый план действий:
Шаг 1: Внимательно изучите договор бронирования.
Найдите пункты про:

Перечень документов от продавца. Если там прямо или косвенно указано, что продавец предоставляет все необходимые для сделки документы, включая подтверждающие его право и дееспособность, — это ваша опора.

Сроки предоставления документов.

Последствия неисполнения обязательств. Обычно там написано, что при нарушении условий одной из сторон, другая сторона вправе расторгнуть договор с возвратом уплаченной суммы.

Шаг 2: Направьте официальную письменную претензию (требование).
Не ограничивайтесь устными разговорами с риэлтором. Риэлтор работает в интересах продавца, чтобы сделка состоялась.

Напишите требование в двух экземплярах: одно — продавцу (через риэлтора), второе — в агентство недвижимости.

Текст требования: «На основании пункта [указать пункт договора] Договора бронирования от [дата] № [номер], продавец обязан предоставить полный пакет документов, включая справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую его дееспособность. На сегодняшний день, [текущая дата], указанная справка не предоставлена, а от представителей продавца получен неопределённый ответ об её предоставлении. В связи с неисполнением продавцом своих обязательств по договору и возникновением обоснованных сомнений в его дееспособности, требую в течение 3 (трёх) рабочих дней предоставить указанную справку. В случае неисполнения данного требования, я буду вынуждена расторгнуть Договор бронирования и потребовать возврата внесённой суммы в двойном размере (если внесён задаток) / в полном объёме в однократном размере (если внесён аванс), на основании [ссылка на пункт договора о расторжении]».

Подайте требование через риэлторское агентство под подпись на вашем экземпляре или заказным письмом с уведомлением по адресу продавца (если он известен).

Шаг 3: Ждите 3-5 рабочих дней.
Если справку не предоставили — вы имеете полное право на односторонний отказ от договора из-за нарушения его условий продавцом.

Шаг 4: Требуйте возврата денег.
Направляете новое требование о возврате суммы в указанные в договоре сроки (обычно 3-10 дней). Прикладываете копию первого требования.

Шаг 5: Если деньги не вернут — обращайтесь в суд.
Подаёте иск в мировой суд (если сумма до 100 000 руб.) или районный суд. Ваша позиция будет очень сильной: продавец не предоставил обязательный документ, ставящий под сомнение законность будущей сделки.

Важные различия: Задаток vs. Аванс
Задаток (ст. 380, 381 ГК РФ): Если в договоре написано слово «задаток», то при срыве сделки по вине продавца (а непредоставление справки — это его вина), он обязан вернуть вам сумму в двойном размере.

Аванс: Возвращается в одинарном размере.

Вывод и рекомендация:
Не идите на сделку без справки из ПНД. Это непрофессионально и крайне рискованно.

Прекратите всякие устные переговоры. Переходите к письменной коммуникации.

Направьте официальное требование с чётким сроком.

Готовьтесь к тому, что сделка сорвётся, но воспринимайте это не как потерю, а как избежание огромных проблем.

Если риэлтор или продавец начинают давить («таких справок никто не требует», «вы теряете время», «другой покупатель уже есть»), это лишь подтверждает, что они что-то скрывают.

Возврат денег за бронь в вашей ситуации — более чем реальная перспектива. Главное — действовать твёрдо, ссылаясь на условия договора, который они же и составили.

Настоятельно рекомендую нашего юриста , имеющего успешный опыт подачи жалоб по таким делам. Его помощь будет неоценима.