Добрый день, проконсультируйте пожалуйста, есть комната куплена за материнский к ..

Добрый день! Вы описываете очень важную и распространенную ситуацию. Давайте разберем все по порядку, так как здесь два взаимосвязанных процесса, которые нужно сделать в строгой последовательности.

Главное правило: Сначала вы ОБЯЗАТЕЛЬНО должны выделить доли детям и супругу в новой квартире, и только после этого имеете право продавать комнату, купленную за маткапитал. Продажа комнаты до выделения долей — прямое нарушение обязательств перед Пенсионным фондом (ПФР) и грозит признанием сделки недействительной.

Вот ваш пошаговый план.

? Этап 1: Выделение долей в новой квартире (самый важный и первый шаг)
Когда вы использовали маткапитал для покупки комнаты, вы дали обязательство перед ПФР о выделении долей в этом жилье детям и супругу. Теперь, покупая квартиру на свои средства, вы можете переоформить это обязательство.

Что нужно сделать:

Обратиться к нотариусу. Выделение долей в праве собственности на квартиру почти всегда требует нотариального удостоверения сделки.

Определить размер долей. Доли могут быть любыми (равными, неравными), но должны быть выделены всем детям (включая будущих) и супругу (если вы в браке). Например: вам — 1/2, супругу — 1/4, каждому ребенку — по 1/8.

Подписать нотариальное соглашение. Вы (и супруг, если есть) подписываете у нотариуса соглашение о выделении долей. Это основной документ.

Зарегистрировать переход права в Росреестре. С этим соглашением вы идете в МФЦ или напрямую в Росреестр. После регистрации вы получите новые выписки из ЕГРН, где все члены семьи будут указаны как собственники своих долей.

❗ Что это дает: Только после этого вы исполняете свое обязательство перед ПФР. Теперь у Пенсионного фонда не будет к вам претензий по использованию маткапитала.

? Этап 2: Продажа комнаты в общежитии (второй шаг, после первого)
Теперь, когда доли в новой квартире выделены, вы можете продать комнату.

Важный нюанс: Если комната является вашим единственным жильем. По закону, если вы продаете жилье, купленное с использованием маткапитала, вы должны гарантировать, что у детей сохраняются равнозначные жилищные условия. Фактически, наличие у детей долей в новой, более дорогой и комфортабельной квартире — это более чем достаточная гарантия. Но будьте готовы объяснить это потенциальным покупателям.

Порядок продажи комнаты:

Оценка и подготовка документов. Соберите все документы на комнату (выписка ЕГРН, документ-основание). Рекомендуется сделать независимую оценку рыночной стоимости.

Поиск покупателя и договор. Заключаете стандартный договор купли-продажи.

Регистрация сделки. Подаете договор на регистрацию в Росреестр через МФЦ. После регистрации покупатель становится собственником, а вы получаете деньги.

? Возможный сложный сценарий: Если вы хотите продать комнату СРОЧНО, а оформление долей в квартире займет время
Иногда процесс выделения долей (сбор денег на нотариуса, ожидание записи) может затянуться, а покупатель на комнату уже есть. В этом случае есть одна законная, но требующая осторожности схема:

Можно заключить предварительный договор купли-продажи комнаты с отлагательным условием.

В договоре прописывается условие: «Настоящий договор вступает в силу, а обязанность по оплате возникает у Покупателя только после предоставления Продавцом документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности ее детей и супруга на доли в квартире по адресу: [адрес новой квартиры]».

Получаете от покупателя задаток (но не аванс! задаток обеспечивает сделку).

СРОЧНО оформляете доли в квартире.

После регистрации долей — заключаете основной договор купли-продажи комнаты.

Риск: Покупатель может передумать ждать. Но это единственный способ не нарушить закон.

? Краткий чек-лист ваших действий:
СЕЙЧАС: Соберите документы на новую квартиру (выписка ЕГРН, договор купли-продажи, ваши паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке).

ШАГ 1: Идите к нотариусу для оформления соглашения о выделении долей в новой квартире. Рассчитайте стоимость его услуг (зависит от кадастровой стоимости квартиры).

ШАГ 2: Подайте соглашение на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). Получите новые выписки ЕГРН.

ШАГ 3: Теперь можете спокойно продавать комнату по стандартной процедуре.

БОНУС: После продажи комнаты и получения денег уведомите ПФР (можно через «Госуслуги» или личный кабинет на сайте ПФР) об исполнении обязательства, приложив копии документов о регистрации долей в квартире. Это закроет вопрос окончательно.

⚠️ Чего делать НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ:
Продавать комнату ДО того, как доли в квартире будут официально зарегистрированы за детьми и супругом. Это основание для признания сделки недействительной по иску ПФР или органов опеки.

Выделять доли только детям, «забыв» про супруга. Обязательство дается на всех членов семьи.

Вывод: Ваш план абсолютно законен и выполним. Ключ к успеху — последовательность. Сначала безопасно и навсегда решаете вопрос с маткапиталом (доли в квартире), а затем свободно распоряжаетесь старой комнатой. Удачи в сделках!

В Вашей ситуации без выделения долей Вы не сможете продать данное жилое помещение, Ваша обязанность выделение долей всем членам семьи: детям, мужу и жене.