Добрый вечер! Подскажите пожалуйста Продавала свою квартиру(до брачную)вложила ..

Добрый вечер! Ситуация действительно сложная и требует очень внимательного планирования, чтобы не нарушить закон об использовании маткапитала и не лишить детей их законных долей. Давайте разберем по порядку.

Краткий анализ текущей ситуации:
У вас есть квартира, купленная с использованием маткапитала.

В ней выделены доли: вам, мужу, вашему ребенку от первого брака и общему с мужем ребенку.

Родился третий ребенок, которому доля не выделена — это прямое нарушение обязательства перед Пенсионным фондом (ПФР).

Вы хотите продать эту квартиру и вложить средства в первоначальный взнос по новой ипотеке, которую возьмет муж.

Проблемы и риски (очень серьезные):
❗ Главная проблема: Нарушение обязательства по маткапиталу.
Вы дали обязательство выделить доли всем детям. Третьему ребенку доля не выделена. Пока это обязательство не исполнено, вы не имеете права свободно продавать эту квартиру. Продажа без выделения доли третьему ребенку будет расценена ПФР и органами опеки как нарушение, и они могут оспорить сделку, а вас привлечь к ответственности.

❗ Вторая проблема: Распределение средств при продаже.
При продаже квартиры, где у детей есть доли, вырученные деньги формально принадлежат всем собственникам, включая детей. Их доли должны быть сохранены. Просто взять все деньги и внести в новую ипотеку нельзя. Средства от продажи детских долей должны быть размещены на специальные счета (вклады) на имя детей или вложены в новое жилье с выделением им равнозначных долей.

План действий: Как поступить ПРАВИЛЬНО и ЗАКОННО
Вам нужно пройти несколько обязательных этапов, и пропустить ни один нельзя.

Этап 1: Исполнение обязательства по маткапиталу (срочно!)
Прежде чем что-либо планировать, нужно выделить долю третьему ребенку в текущей квартире.

Как: Обратиться к нотариусу и оформить соглашение о выделении долей (или изменить старое), включив в него третьего ребенка. Даже если эта квартира тут же будет продаваться, это обязательный шаг.

Зачем: Чтобы снять обременение с квартиры и получить «добро» от ПФР на дальнейшие действия.

Этап 2: Продажа старой квартиры и обеспечение детских долей
Это самый сложный момент с точки зрения органов опеки и ПФР.

При продаже вы действуете как законный представитель своих несовершеннолетних детей. Органы опеки дадут разрешение на продажу только при условии, что имущественные права детей не будут ущемлены.

У вас два законных варианта:

Вложить вырученные от продажи детских долей деньги в новое жилье и выделить детям доли в нем. Это ваш случай.

Разместить эти деньги на специальные банковские счета (вклады) на имя каждого ребенка до их совершеннолетия (менее предпочтительно).

Таким образом, новая квартира/дом, купленные в ипотеку, должны будут стать местом, где вы снова выделите доли всем троим детям (вашему первому, общему и третьему). Долю мужу вы уже выделили в прошлый раз, и он будет собственником как участник новой сделки.

Этап 3: Взятие ипотеки на мужа с вашим согласием
Да, муж может взять ипотеку один, но на приобретение жилья для семьи. Потребуется ваше нотариальное согласие на покупку и залог (ипотеку) этого жилья, так как оно будет приобретено в браке и является совместной собственностью, даже если в долях.

Вы можете вложить вырученные от продажи вашей личной доли (но не детских долей!) средства в первоначальный взнос. Это будет вашим личным вкладом.

Этап 4: Выделение долей детям в новом жилье, купленном в ипотеку
Это ключевой момент, без которого не дадут разрешение на продажу старой квартиры.

Обязательство: При обращении в органы опеки за разрешением на продажу старой квартиры, вы должны будете предоставить предварительный договор купли-продажи на новое жилье или обязательство, заверенное нотариусом, о том, что после снятия обременения с новой квартиры (или сразу, если это возможно) вы выделите доли всем троим детям.

Технически это сложно, если квартира сразу будет в ипотеке (в залоге у банка). Нужно либо:

Договариваться с банком о сразувыделении долей детям при покупке (не все банки на это идут).

Брать обязательство выделить доли после снятия обременения. Это стандартная практика для сделок с маткапиталом, и банки с ней знакомы.

Итоговая последовательность ваших шагов:
СРОЧНО: Выделить долю третьему ребенку в текущей квартире у нотариуса.

Найти варианты новой недвижимости для покупки в ипотеку.

Обратиться в органы опеки по месту жительства детей. Четко изложить план: продаем старую квартиру, где у детей есть доли → покупаем новую в ипотеку на мужа → в новой квартире обязуемся выделить доли всем троим детям. Узнать, какие документы они требуют (обычно это нотариальное обязательство).

Получить разрешение органов опеки на продажу старой квартиры.

Продать старую квартиру. Средства от детских долей должны быть использованы строго по согласованию с опекой.

Купить новую квартиру в ипотеку на мужа, с вашим нотариальным согласием.

Исполнить обязательство: После покупки (или после снятия ипотеки) выделить доли всем троим детям в новой квартире через нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Уведомить ПФР об исполнении обязательств по маткапиталу (предоставив выписку из ЕГРН о новых долях детей).

Ответы на ваши прямые вопросы:
«Муж сможет выделить доли моему первому ребенку?» — Да, ОБЯЗАН это сделать. Он будет давать нотариальное обязательство о выделении долей всем детям, включая вашего первого ребенка.

«Или как быть??» — Действовать строго по описанному плану, начиная с исправления нарушения по третьему ребенку. Любая попытка упростить схему (продать без выделения долей, не обеспечить доли детям в новом жилье) приведет к блокировке сделки органами опеки, отказу ПФР и возможным судебным искам в будущем.

Настоятельно рекомендую: Перед любыми действиями проконсультироваться с юристом, специализирующимся на семейном праве и недвижимости, и сходить на предварительную консультацию в органы опеки, чтобы согласовать с ними ваш план. Это сэкономит вам время, нервы и убережет от роковых ошибок.

Вы можете получить региональный материнский капитал на третьего ребёнка, если он предусмотрен в субъекте Вашего проживания, где зарегистрированы родители и дети. И оставить Вашу недвижимость. Вложив в новую квартиру региональный материнский капитал.
Также основное условие продажи квартиры - это условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше.