здравствуйте, подскажите пожалуйста, хотим купить по семейной ипотеке 3-х комнат ..

Здравствуйте! Ваша ситуация вполне решаема. Давайте разберем по шагам, как можно поступить, используя ваши активы.

Главный вопрос: Откуда взять первоначальный взнос (21%)?
У вас есть три актива. Рассмотрим каждый с точки зрения продажи и возможных сложностей.

1. 1-комнатная квартира, купленная с использованием маткапитала
Это самый сложный, но и самый вероятный источник средств. Продать ее можно, но есть важнейшее условие.

Залог ПФР: При использовании маткапитала на покупку жилья, оно становится объектом залога в пользу Пенсионного фонда РФ (ПФР). Это сделано для защиты интересов детей.

Условие снятия обременения: Чтобы продать такую квартиру, необходимо выделить доли всем членам семьи (супругу и детям) и предоставить в ПФР документы на новое жилье, которое также будет обременено залогом. То есть, ПФР должен быть уверен, что права детей не ущемлены, и они получат доли в новом жилье.

Что это значит для вас? Вы не сможете просто продать старую квартиру, получить деньги и потом купить новую. Процесс должен быть связанным:

Выделить доли детям/супругу в старой квартире (если еще не выделены).

Получить в ПФР разрешение на снятие обременения со старой квартиры, предоставив предварительный договор купли-продажи на новую квартиру по ипотеке, где также будут выделены доли детям.

Средства от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос по новой.

Вывод: Эта квартира — ваш основной ресурс для взноса. Начинайте процесс с консультации в ПФР о порядке снятия обременения.

2. Аварийная 1-комнатная квартира в другом городе
Это потенциальный источник, но с большой вероятностью проблемный.

Продать аварийное жилье по рыночной цене практически невозможно. Покупатели и банки его не берут в ипотеку.

Есть два пути:

Ждать расселения. Если дом признан аварийным и стоит в программе, вы можете получить либо денежную компенсацию, либо новую квартиру. Но сроки могут быть долгими.

Продать значительно ниже рынка наличному покупателю, который готов вкладываться в ремонт или ждать расселения. Это может дать некоторую сумму, но, скорее всего, недостаточную для 21%.

Вывод: Не рассчитывайте на эту квартиру как на основной источник средств для первоначального взноса. Считайте это возможным небольшим дополнением.

3. Коммерческая недвижимость
Это хороший актив, но здесь тоже есть нюансы.

Продажа коммерческой недвижимости часто занимает больше времени, чем жилой.

Можно рассмотреть не продажу, а залог. Некоторые банки принимают в качестве дополнительного обеспечения по ипотеке коммерческую недвижимость. Это не заменит обязательный первоначальный взнос деньгами, но может упростить получение кредита (снизить процентную ставку) или в редких случаях убедить банк уменьшить требование к первоначальному взносу. Уточните этот момент в банке, где планируете брать ипотеку.

Пошаговый план действий:
1. Консультация с ПФР (СРОЧНО).
Узнайте точный алгоритм снятия обременения с квартиры, купленной с маткапиталом. Какие документы нужны от застройщика по новой квартире.

2. Консультация с банком.

Уточните в банке, выдают ли они ипотеку на строящееся жилье с отсроченным первоначальным взносом (редко, но бывает).

Спросите, можно ли взять кредит на первоначальный взнос (личный заем). Банки очень неохотно это одобряют, так как увеличивается общая долговая нагрузка. Скорее всего, потребуют справку о доходе, покрывающем платежи по обоим кредитам.

Узнайте, учитывают ли они доход от сдачи в аренду вашей коммерческой недвижимости для расчета вашей платежеспособности. Это может увеличить сумму одобренного кредита.

3. Продумайте цепочку сделок (самый реалистичный вариант).

Находите покупателя на вашу 1-комнатную квартиру. Обязательно предупредите, что есть обременение ПФР и для сделки потребуется время.

Параллельно выбираете новостройку и получаете одобрение ипотеки.

Обращаетесь в ПФР с договором купли-продажи старой квартиры и предварительным договором/договором долевого участия на новую.

После одобрения ПФР проводите почти одновременные сделки: продажу старой квартиры и покупку новой в ипотеку, где деньги от первой идут как первоначальный взнос.

4. Рассмотрите альтернативу — продажу коммерческой недвижимости.
Если продать коммерческую недвижимость быстрее и выгоднее, чем 1-комнатную с обременением, используйте эти деньги для взноса. Тогда квартиру с маткапиталом можно не трогать или сдать в аренду для увеличения дохода.

Что делать, если денег все равно не хватает до 21%?
Ищите застройщиков с акциями. Иногда они предлагают собственные программы с уменьшенным первоначальным взносом (10-15%).

Рассмотрите вторичное жилье по семейной ипотеке. Там требования банков к первоначальному взносу иногда более гибкие, и можно найти вариант с меньшим процентом.

Воспользуйтесь государственной поддержкой, если подходите: например, программа «Семейная ипотека» для IT-специалистов часто имеет пониженный взнос.

Главные риски:
Временной разрыв. Сложно идеально синхронизировать продажу старого жилья и покупку нового. Есть риск остаться без денег и без жилья на какой-то период. Просчитывайте этот момент.

Отказ ПФР. Если в новом жилье доли детям будут меньше по площади или стоимости, ПФР может не разрешить сделку.

Одобрение ипотеки. Банк должен одобрить кредит на новую квартиру, учитывая, что вы одновременно снимаете обременение со старой.

Начинайте с консультации в ПФР и в 2-3 крупных банках (Сбер, ВТБ, Дом.РФ), чтобы нарисовать точную картину ваших возможностей.Консультация юриста обязательна. С такой ситуацией, крайне рекомендуется обратиться к практикующему юристу evroconsru@gmail.com. Он поможет .