Доброй ночи. При продаже квартиры, купленной на средства материнского капитала, ..

Доброй ночи. Вы задаёте два очень важных и взаимосвязанных вопроса. Ситуация требует предельной внимательности, так как связана с защитой прав детей и соблюдением обязательств перед государством.

Давайте разберем по порядку.

1. Когда нужно внести деньги от продажи доли ребенка на его счет?
Короткий ответ: Деньги должны быть внесены на специальный банковский счет ребенка (счет опекуна/попечителя, открытый на имя ребенка) ДО завершения сделки купли-продажи или одновременно с ней.

Это не вопрос вашего удобства, а жёсткое требование закона, которое контролируют два органа: Орган опеки и попечительства и Нотариус (если в сделке участвуют несовершеннолетние).

Почему так строго?
Когда вы использовали материнский капитал, вы дали нотариальное обязательство выделить доли детям. Продавая квартиру, вы лишаете ребенка его собственности. Чтобы это не ущемляло его права, закон требует равноценной замены — доли в новой недвижимости или (если новая не покупается) эквивалентной денежной суммы на его личный счет, защищенный от вашего свободного распоряжения.

Процедура выглядит так:

Вы получаете предварительное разрешение от органа опеки на продажу доли ребенка.

Для этого опека потребует доказательство, что интересы ребенка соблюдены. Таким доказательством является открытый на его имя счет и гарантийное письмо от покупателя (или соглашение), что в день расчета деньги за долю ребенка будут зачислены именно на этот счет.

В день сделки: Деньги от покупателя за долю ребенка переводятся напрямую на этот специальный счет. Никаких денег "в руки" родителям!

Нотариус, заверяющий сделку, проверит факт перевода перед тем, как отправить документы на регистрацию.

Если не сделать этого до/во время сделки, нотариус откажет в заверении, Росреестр не зарегистрирует переход права, а орган опеки привлечет вас к ответственности за нарушение прав ребенка.

2. Можно ли продать такую квартиру «под ипотеку» другому человеку?
Короткий ответ: Теоретически — ДА, но на практике это запредельно сложно, рискованно и, скорее всего, невозможно на законных основаниях.

Продажа «под ипотеку» означает, что покупатель берет квартиру, на которую уже наложено обременение банка (ваша непогашенная ипотека). Банк должен дать на это согласие.

Почему это практически нереализуемо в вашем случае:

Согласие банка (самое сложное). Банк-кредитор крайне редко соглашается на перевод ипотечного долга на нового заемщика (процедура цессии), особенно если в сделке участвуют несовершеннолетние. Это повышенный риск для банка. Они потребуют от нового заемщика той же или更高的 платежеспособности, переоформления договора залога, страховки. Шансы низки.

Согласие опеки (практически невозможно). Орган опеки и попечительства никогда не разрешит продажу доли ребенка, выручка от которой пойдет не на его счет, а на погашение вашего ипотечного долга перед банком. Их миссия — защита имущественных прав ребенка, а не ваших кредитных обязательств. Их вопрос будет: «Где гарантия, что ребенок получит компенсацию за свою долю?» Ответ «Деньги уйдут банку» — это прямое нарушение его прав.

Нотариус не заверят. Без разрешения опеки нотариус откажет в удостоверении сделки.

Что будет, если попытаться скрыть эти детали?
Это приведет к:

Отказу в регистрации перехода права в Росреестре.

Признанию сделки недействительной через суд (с инициативой того же органа опеки или Прокуратуры).

Вам, как родителю, грозит административная или даже уголовная ответственность за растрату средств ребенка.

Пенсионный фонд может потребовать вернуть материнский капитал, так как обязательство по выделению долей было нарушено.

Ваш реалистичный путь действий (если нужно продать):
Погасить ипотеку (самостоятельно или за счет части средств от продажи, но не за счет денег ребенка).

Снять обременение с квартиры в Росреестре.

Получить разрешение опеки на продажу, открыв счет ребенку.

Продать квартиру, перечислив деньги за долю ребенка сразу на его счет.

Взять новые обязательства. Если не покупаете новое жилье сразу, будьте готовы к тому, что опека и ПФР будут следить за целевым использованием средств со счета ребенка (они могут быть потрачены только на его нужды или на улучшение его жилищных условий с разрешения опеки).

Вывод: Продажа квартиры, купленной с маткапиталом, — это процедура под двойным контролем (опека + нотариус), призванная защитить детей. Продать ее «под ипотеку», минуя защитные механизмы, не получится. Единственный законный путь — сначала урегулировать вопрос с ипотекой, а затем организовать продажу с безусловным зачислением средств ребенка на его защищенный счет.Рекомендуется обратиться за помощью к юристу на evroconsru@gmail.com для составления жалоб и представительства в суде, так как это сэкономит время и увеличит вероятность положительного исхода

Здравствуйте. Обратитесь в органы опеки и попечительства с данным вопросом Вам помогут.
Доброго Вам дня