Добрый день. Продаю однокомнатную квартиру, трое детей, соответственно у них дол ..

Добрый день. Это очень важный юридический вопрос при продаже жилья с долями несовершеннолетних. Давайте разберемся по порядку.

Короткий ответ: Нет, разрешение второго родителя (отца), с которым вы в разводе, для сделки с долями детей НЕ требуется. Однако есть важные условия, которые должны быть соблюдены.

? Ключевое правило: Интересы ребенка и согласие органов опеки
Основной инстанцией, дающей разрешение на продажу долей детей, являются органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Их единственная задача — проверить, что права и имущественные интересы ребенка не ущемляются.

Согласие второго родителя опеке не нужно, если:

Он не является законным представителем ребенка в данной сделке.

Он не является собственником продаваемого жилья.

Кто является законным представителем?
По общему правилу, после развода ребенок проживает с одним из родителей (с вами). Этот родитель и совершает сделки от имени несовершеннолетнего (п. 1 ст. 64 Семейного кодекса РФ). Отец, живущий отдельно, сохраняет родительские права, но для конкретной сделки с недвижимостью законным представителем будете вы.

✅ Что обязательно для органов опеки?
Чтобы получить разрешение опеки на продажу долей детей, вы должны одновременно предоставить им два документа:

Договор купли-продажи вашей однокомнатной квартиры (где видно, что ребенок получает деньги за свою долю).

Договор купли-продажи (или предварительный договор) на новую трехкомнатную квартиру, в котором доля ребенка будет не меньше (а в идеале — больше) по размеру и стоимости, чем в продаваемой квартире. Опека должна видеть, что ребенок не лишается жилья, а меняет его на равнозначное или лучшее.

Опека выдаст разрешение только если будет убеждена, что в новой квартире ребенок получает:

Аналогичную или большую долю по размеру (в метрах квадратных).

Аналогичную или большую долю по рыночной стоимости.

⚠️ Важные нюансы и подводные камни
Уведомление отца. Хотя его согласие не нужно, отец имеет право знать о предстоящей сделке, затрагивающей имущество его ребенка. На практике, если отношения конфликтные, он может попытаться оспорить сделку задним числом, если докажет, что его права как родителя были нарушены (например, его не уведомили). Для вашего же спокойствия можно направить ему уведомление о сделке (заказным письмом), но это не обязательное требование закона для опеки.

Если отец является собственником доли. Если у отца есть доля в продаваемой квартире — ситуация кардинально меняется. Тогда он — продавец своей доли, и сделка будет общей. Вам нужно будет договариваться с ним по всем условиям.

Деньги ребенка. Средства, вырученные за долю ребенка, должны быть зачислены на его именной счет, открытый вами как законным представителем в банке. Эти деньги будут заблокированы до момента, когда вы предоставите в опеку документы, подтверждающие покупку новой доли для ребенка. После этого вы сможете использовать их на эту покупку.

? Краткий чек-лист ваших действий
Найти покупателя на 1-комнатную квартиру и подобрать 3-комнатную для покупки.

Обратиться в органы опеки по месту жительства ребенка с пакетом документов, включающим оба договора (или предварительные договоры), выписки из ЕГРН, отчеты об оценке долей, паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о разводе.

Получить разрешение опеки.

Заключить обе сделки, соблюдая последовательность, которую может установить опека (часто требуют, чтобы покупка новой доли состоялась одновременно или даже раньше продажи старой).

Перерегистрировать права в Росреестре.

Вывод: Согласие отца не требуется. Ваш главный партнер в этой сделке — органы опеки. Начинайте диалог с ними как можно раньше, чтобы согласовать все условия и документы.Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com

Вы без разрешения органа опеки продать квартиру с долями детей не сможете.
Росреестр не пропустит сделку.
ст. 37 ГК РФ

Да, для продажи квартиры с долями несовершеннолетних необходимо получить разрешение органов опеки.

В соответствии со ст. 37 ГК РФ и ст. 20 закона №48-ФЗ от 24.04.2008, продать квартиру с долей ребёнка без согласия органов попечительства нельзя. Такую сделку не зарегистрируют.