Здравствуйте, приобрела квартиру за материнский капитал, долю ребенку выделила, ..

Здравствуйте! Вы всё делаете правильно: при продаже одного жилья, купленного с использованием маткапитала, и покупке другого необходимо соблюсти права детей, выделив им доли в новом жилье. Это не просто формальность, а прямое требование закона (ФЗ № 256-ФЗ).

Процедура не зависит от региона нахождения новой квартиры. Вот пошаговая инструкция.

1. Главный принцип: «Квартира на квартиру» под контролем опеки
Поскольку ваш ребенок уже имеет долю в продаваемой квартире, любая сделка с этим имуществом требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 20, 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Цель опеки: убедиться, что имущественные права ребенка не ухудшатся. То есть в новой квартире ему должна быть выделена доля, равная или большая по стоимости и не хуже по условиям (метраж, благоустройство), чем в старой.

2. Пошаговый алгоритм действий
Этап 1: Подготовка к продаже (самый важный)
Найдите новую квартиру и заключите с продавцом предварительный договор купли-продажи (или договор купли-продажи, если уверены в сделке).

Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости продаваемой квартиры, где указана стоимость доли ребенка. Сделать это может любой лицензированный оценщик.

Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости покупаемой квартиры. Это обязательно, чтобы опека видела, что новая доля ребенка будет не меньше по стоимости.

Этап 2: Обращение в органы опеки (по месту регистрации ребенка)
Обращаться нужно в орган опеки и попечительства по месту вашей регистрации (прописки) или месту жительства ребенка. Именно они дают разрешение на продажу.

Какие документы готовить (оригиналы + копии):

Заявление от вас (законного представителя) о даче разрешения на отчуждение доли несовершеннолетнего и одновременном приобретении ему новой доли.

Паспорта родителей.

Свидетельство о рождении ребенка (всех детей).

Свидетельство о браке (если есть).

Выписки из ЕГРН на продаваемую квартиру (чтобы видеть собственников и обременения) и на покупаемую квартиру.

Отчёты об оценке обеих квартир.

Копия предварительного договора купли-продажи на новую квартиру или самого договора.

Соглашение о выделении долей в новой квартире (об этом ниже).

Справки о регистрации (форма №9) или выписка из домовой книги.

Опека проверит документы и, если права ребенка не нарушатся, выдаст разрешение на продажу. Без этого документа ни один нотариус не удостоверит сделку с долей несовершеннолетнего, а Росреестр её не зарегистрирует.

Этап 3: Выделение долей в новой квартире (два способа)
Самый удобный способ — сделать это одновременно с покупкой.

Способ А: Одним договором (самый чистый вариант)
В договоре купли-продажи новой квартиры в разделе «Сведения о сторонах» вы указываете всех покупателей: себя, супруга (если есть) и ребенка. В разделе «Право собственности» указываете, что квартира переходит в долевую собственность, и сразу прописываете размер долей (например, по 1/3 каждому). В этом случае право собственности на долю возникает у ребенка сразу, в момент регистрации.

Способ Б: Отдельным соглашением (после покупки)
Если квартиру оформили только на себя, то после регистрации права нужно заключить соглашение о выделении долей или договор дарения доли ребенку. Это соглашение требует обязательного нотариального удостоверения.

Этап 4: Регистрация в Росреестре
После получения разрешения опеки вы продаете старую квартиру.

Покупаете новую (с выделением долей по Способу А или Б).

Подаёте пакет документов в МФЦ или напрямую в Росреестр (можно онлайн) для регистрации перехода права собственности. Если выделяете доли отдельным соглашением, его также нужно регистрировать.

После регистрации вы получите выписки из ЕГРН, где ребенок будет указан как собственник своей доли.

3. Важные нюансы
Нотариус. Любая сделка по отчуждению (продаже) доли несовершеннолетнего подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Продать такую квартиру у простого риелтора «по шаблону» не получится.

Сроки. Получение разрешения опеки занимает около 14-30 дней. Будьте к этому готовы.

Расходы: Нотариальные услуги, услуги оценщика, госпошлина в Росреестр (2000 руб. за квартиру).

Другой регион. Тот факт, что новая квартира в другом регионе, не имеет значения. Опека даёт разрешение на сделку с имуществом ребёнка, находящимся в одном регионе, а вы обязуетесь приобрести ему имущество в другом — это законно. Все документы на новую квартиру (выписка ЕГРН, договор) вы приносите в свою местную опеку.

4. Если не выделить долю?
Это прямое нарушение вашего обязательства перед Пенсионным фондом (которое вы подписывали при использовании маткапитала). В будущем это может привести к проблемам: ПФР может через суд потребовать вернуть средства маткапитала, а также возникнут сложности при любых последующих сделках с этой квартирой.

Итог: Начинайте с подготовки документов для опеки (оценки, предварительный договор). Получите их разрешение — это ключевой этап. Затем через нотариуса продавайте старое жильё и покупайте новое, сразу выделяя доли детям. Действуя последовательно, вы смените жильё без нарушения прав ребёнка и требований закона.Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com

Вы обязаны сперва получить разрешение от органа опеки. До этого момента продать квартиру не сможете.
При этом должны до продажи квартиры выделить долю в другом жилье, иначе получите отказ.
Все действия через опеку, скорее всего предъявят к Вам свои требования по сделке.
Здесь в приоритете права и интересы ребенка.

Для продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, и выделения доли ребёнку в новом жилье необходимо получить разрешение органов опеки.

Чтобы получить разрешение, нужно обратиться в городской отдел по защите прав несовершеннолетних или в МФЦ с письменным заявлением. К нему необходимо приложить:
копии паспорта заявителя и супруга;
свидетельства о рождении детей;
выписку из ЕГРН на квартиру;
документы, подтверждающие, что сделка не нарушит интересы ребёнка.