Здравствуйте. Вопрос по ЖКХ. Между МКД и УК непосредственное управление и дог ..

Здравствуйте! Ваш вопрос касается важного разграничения ответственности при такой форме управления, как непосредственное управление многоквартирным домом (МКД). Давайте разберемся по существу.

Краткий ответ: Нет, при непосредственном управлении подрядная организация (УК) не несет автоматически весь объем ответственности, предусмотренный Правилами № 491, если это прямо не указано в договоре подряда. Подрядчик отвечает только за те работы и услуги, которые перечислены в договоре с собственниками. Обязанности, возложенные Правилами № 491 на управляющую организацию, при непосредственном управлении лежат на самих собственниках.

1. Правовая природа отношений при непосредственном управлении
При непосредственном управлении (п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ) собственники помещений в МКД не выбирают управляющую организацию в классическом смысле. Они заключают договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества напрямую с подрядными организациями.

В этом принципиальное отличие от лицензируемой деятельности УК:

При лицензируемом управлении (УО): УК несет полную ответственность за содержание общего имущества в соответствии с Правилами № 491 и Минимальным перечнем (ПП РФ № 290), вне зависимости от того, перечислены ли конкретные работы в договоре управления. Договор не может отменить обязанности, возложенные законом.

При непосредственном управлении (подрядная организация): Подрядчик (которого часто по инерции называют УК) отвечает ровно в том объеме, который указан в заключенном с ним договоре подряда. На него не распространяются лицензионные требования, и он не принимает на себя функции управления в полном объеме.

2. Распространяются ли Правила № 491 на подрядчика при непосредственном управлении?
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ПП РФ № 491) устанавливают требования к содержанию имущества, но не определяют безусловно, кто именно (собственники или подрядчик) обязан их выполнять.

Пункт 16 Правил № 491 прямо говорит, что надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договоров с подрядными организациями. То есть, обязанность организовать работы (текущий ремонт, осмотры и т.д.) лежит на собственниках. Они могут поручить подрядчику часть этих работ.

Пункт 11 Правил № 491 (на который вы ссылаетесь) описывает, что входит в содержание, но не адресует эти требования подрядчику напрямую. Подрядчик должен выполнять только те пункты из этого перечня, которые включены в договор.

3. Что говорится в судебной практике и разъяснениях?
Судебная практика исходит из того, что подрядная организация при непосредственном управлении не является аналогом управляющей компании. Она не несет ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества в целом, если это не входит в ее договорные обязательства. Ответственность за состояние дома в целом лежит на собственниках.

Например, если в договоре подряда не прописаны работы по текущему ремонту кровли, а крыша протекла, собственники не могут требовать от подрядчика ее ремонта по умолчанию, ссылаясь на Правила № 491. Им придется либо заключать отдельный договор на ремонт кровли, либо проводить общее собрание и дополнять договор с подрядчиком этими работами (естественно, с увеличением платы).

4. Ответ на ваш вопрос про текущий ремонт (ст. 11 а) в) з), ст. 11(1), ст. 13 ПП № 491)
Работы по текущему ремонту (устранение неисправностей, восстановление отделки, ремонт оборудования и т.д.) являются частью содержания общего имущества.

Если в договоре подряда, заключенном между собственниками и вашей организацией, есть раздел "Текущий ремонт" с конкретным перечнем работ и периодичностью, то вы обязаны их выполнять согласно договору.

Если в договоре таких работ нет, вы не обязаны их делать, даже если Правила № 491 предписывают их проведение. В этом случае собственники должны либо сами организовать эти работы (например, нанять другую бригаду), либо провести общее собрание и изменить условия вашего договора, включив в него текущий ремонт и согласовав новую цену.

Резюме
При непосредственном управлении основной закон для подрядчика — это его договор с собственниками. Правила № 491 определяют, что нужно делать, но не кто это делает. Кто делает — решается договором. Если в договоре что-то не прописано, подрядчик имеет полное право этого не делать, и это не будет нарушением, потому что он не является управляющей компанией в смысле ЖК РФ.

Чтобы подрядчик делал всё по Правилам № 491, нужно, чтобы эти правила были дословно или по смыслу включены в договор подряда. Без этого — ответственность подрядчика ограничена договором.Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com