Как продать дом купленный на материнский капитал ? Собственниками являемся я , м ..

Как продать дом купленный на материнский капитал ? Собственниками являемся я , муж, сын, в равных долях. Хотим продать дом и купить другой дом ,в нем лучше условия намного, но там только дом в собственности ,земля нет. Соответсвенно это не подходит под мат капитал и ипотеку. Как мне быть с долями с нашего дома? Могу ли я сыну выделить долю в квартире которая в моей собственности и мужа ,взамен мат капитала (чтобы не выделять доли с продажи дома? И тогда деньги с продажи нашего дома направить на дом где земля не собственности? Какие мне нужны документы ? Когда лучше выделить долю в нашей квартире сыну ,до сделки или во время сделки продажи нашего дома ? И если можно выделить долю в квартире ,то опека и пфр уже не будут участвовать в сделке между продажей нашего дома и домом который нас заинтересовал ?