Как продать дом купленный на материнский капитал ? Собственниками являемся я , м ..

Здравствуйте! Ситуация у вас сложная, но разрешимая. Главная проблема здесь — это использование средств материнского капитала, который накладывает обязательство выделить доли детям, и требования к приобретаемому жилью (оно должно быть пригодным для проживания и, как правило, с землей в собственности или долгосрочной аренде). Ваш план с выделением долей в другой квартире — это абсолютно правильный и законный путь.

Давайте разберем все по порядку.

1. Общая схема: что вы хотите сделать
Вы хотите:

Продать дом, купленный с маткапиталом (доли у всех членов семьи).

Купить другой дом, который не подходит под условия маткапитала (нет земли в собственности).

Чтобы не нарушить права ребенка (сына), вы хотите заранее выделить ему долю в другой вашей квартире (где собственники вы и муж), компенсировав таким образом его долю в продаваемом доме.

После этого деньги от продажи дома направить на покупку нового дома.

Этот план абсолютно законен и называется "выделение долей в другом жилом помещении" или "компенсационная схема".

2. Можно ли выделить долю сыну в вашей с мужем квартире?
Да, можно. Это лучший способ решить вашу проблему. Вы "переводите" долю ребенка из продаваемого дома в другую квартиру. Важно, чтобы новая доля была не меньше по стоимости и качеству (пригодна для проживания), чем та, что была в доме.

3. Когда лучше выделить долю: до сделки, во время или после?
Строго ДО продажи дома. Это самый безопасный и правильный порядок. Органы опеки и ПФР должны видеть, что ребенок не остается без жилья. Сначала вы выделяете долю в квартире, получаете одобрение опеки, а потом продаете дом.

4. Как это повлияет на участие опеки и ПФР в сделке?
Если вы выделите долю сыну в квартире ДО продажи дома, то:

Органы опеки проверят эту сделку (выделение доли) и дадут свое разрешение. После того как доля выделена, опека больше не будет участвовать в продаже дома, так как интересы ребенка уже не будут затронуты (у него уже будет жилье).

Пенсионный фонд (ПФР) также не будет участвовать, так как средства маткапитала уже использованы и обязательство по выделению долей будет считаться исполненным в момент выделения доли в квартире.

Важно: Вам все равно придется уведомить ПФР о том, что вы исполнили обязательство, предоставив документы о выделении долей.

5. Пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовка
Оцените квартиру. Стоимость доли, которую вы планируете выделить сыну в квартире, должна быть не меньше стоимости его доли в продаваемом доме (в деньгах). Если дом стоит 3 млн, а доля сына 1/3 = 1 млн, то и в квартире доля должна быть стоимостью около 1 млн.

Соберите документы: паспорта, свидетельства о рождении детей, документы на дом и квартиру (свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН), сертификат на маткапитал (если он еще актуален, но в вашем случае он уже использован, но может пригодиться для истории).

Шаг 2. Обращение в органы опеки
Вам нужно получить разрешение органов опеки на выделение доли ребенку в квартире и, как следствие, на последующую продажу дома. Для этого вы подаете заявление в опеку, в котором описываете схему: выделяю долю в квартире, чтобы продать дом.

Шаг 3. Нотариальное выделение долей
После разрешения опеки идете к нотариусу и оформляете соглашение о выделении долей. В нем вы указываете, что дарите (или выделяете) сыну долю в квартире. Долю можно оформить как дарение от вас и мужа сыну.

Шаг 4. Регистрация в Росреестре
Регистрируете право собственности сына на долю в квартире. Теперь у него есть жилье, и обязательство по маткапиталу считается исполненным.

Шаг 5. Уведомление ПФР
Вы направляете в Пенсионный фонд заявление и документы, подтверждающие, что доли детям выделены (соглашение и выписка из ЕГРН). На этом ваша обязанность перед ПФР завершена.

Шаг 6. Продажа дома и покупка нового
Теперь дом принадлежит всем вам в равных долях, но у ребенка уже есть доля в квартире. Вы можете продавать дом без участия опеки (так как ребенок обеспечен жильем). Деньги от продажи дома вы направляете на покупку нового дома. В новом доме выделять доли никому не нужно, если вы не используете новые средства маткапитала.

6. Какие документы понадобятся для сделки?
Паспорта всех сторон.

Свидетельства о рождении детей.

Свидетельство о браке.

Правоустанавливающие документы на продаваемый дом (выписка из ЕГРН).

Правоустанавливающие документы на квартиру, где будет выделена доля (выписка из ЕГРН).

Нотариальное соглашение о выделении долей.

Разрешение органов опеки (если потребуется, хотя при такой схеме они должны дать "добро").

Справка из ПФР об использовании маткапитала (подтверждение, что вы исполнили обязательство).

Резюме
Можно ли выделить долю в квартире? Да, это лучший вариант.

Когда выделять? До продажи дома.

Будут ли участвовать опека и ПФР? Опека будет участвовать на этапе выделения доли в квартире, ПФР — на этапе уведомления об исполнении обязательства. После этого их участие в сделке с домом не требуется.

Нужно ли выделять доли в новом доме? Нет, если вы не используете новый маткапитал.

Этот план абсолютно законен и защищает права вашего ребенка. Рекомендую начать с консультации в органах опеки и у нотариуса, чтобы получить точные требования для вашего региона. Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com