Здравствуйте. Планируем покупку квартиры с использованием личных средств и матер ..

Здравствуйте! Поздравляю вас с планируемым расширением жилплощади. Ситуация у вас стандартная и хорошо регулируется законом, особенно с учетом изменений, вступивших в силу с 1 января 2026 года. Ваш вопрос очень своевременный.

Давайте разберем пошагово, как правильно выделить доли детям.

1. Главное правило: обязательство перед законом
При использовании средств материнского капитала (даже частично) вы обязаны оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи: вас, вашего супруга и всех детей (в вашем случае — двоих несовершеннолетних) .

У вас есть 6 месяцев с момента покупки квартиры (или снятия обременения, если есть ипотека), чтобы выделить доли . Невыполнение этого требования может привести к судебным искам со стороны прокуратуры или органов опеки.

2. Важный нюанс 2026 года: согласие банка не нужно
С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в законодательстве. Если квартира куплена в ипотеку, для выделения долей детям больше не требуется получать согласие банка, даже если квартира находится в залоге . Это серьезное упрощение процедуры. Вы просто оформляете доли, и они автоматически обременяются ипотекой вместе со всей квартирой.

3. Как рассчитать доли?
Закон не устанавливает жестких правил расчета долей, но есть важный принцип, выработанный судебной практикой (Верховный Суд РФ): доли должны определяться исходя из стоимости средств материнского капитала, а не всей квартиры . То есть дети получают долю, пропорциональную той части квартиры, которая была оплачена маткапиталом. Остальная часть квартиры (оплаченная личными средствами) делится по вашему усмотрению между вами и супругом.

Примерный расчет для вашего случая:

Стоимость квартиры: Допустим, 7 000 000 руб.

Сумма маткапитала: (в 2026 году, например, около 700 000 руб. на второго ребенка, точную сумму уточните в СФР) .

Доля маткапитала в стоимости: 700 000 / 7 000 000 = 0,1 (10%).

Доля на всех детей: 10% от квартиры должны принадлежать детям.

Если детей двое: Каждый ребенок получает примерно по 5% (или по 1/20 доле).

Родителям: Оставшиеся 90% (или 9/10) распределяются между вами и супругом. Это может быть совместная собственность (без выделения долей) или долевая (например, по 45% каждому).

Важно, чтобы доли детей были не меньше той суммы, которую "дал" маткапитал. Их можно сделать и больше (например, выделить каждому по 1/6), это не запрещено.

4. Как правильно оформить: обязательно через нотариуса
С 13 января 2025 года соглашение о выделении долей детям подлежит обязательному нотариальному удостоверению . Это связано с тем, что такое соглашение рассматривается как смешанный договор, содержащий элементы дарения.

Процедура:

Заключите договор купли-продажи с застройщиком. В нем вы (оба супруга) выступаете покупателями.

Зарегистрируйте право собственности на квартиру в Росреестре. На этом этапе собственниками будете только вы двое (например, в совместной или долевой собственности).

Обратитесь к нотариусу. Вам нужно составить Соглашение об определении долей. В нем вы укажете, что после использования маткапитала перераспределяете доли, выделяя часть детям.

Нотариус сам подаст документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Вам останется только получить выписки из ЕГРН на каждого члена семьи .

5. Обратите внимание на ответ застройщика
Фраза застройщика о том, что у вас будет "совместная долевая собственность" (вероятно, они имеют в виду просто "совместная" или "долевая" собственность супругов), относится только к первому этапу — до выделения долей детям. Это нормально. Но в итоге, после оформления соглашения у нотариуса, собственниками станете все четверо.

Резюме: ваш план действий
Покупка: Заключаете договор с застройщиком на квартиру (67,1 кв.м).

Оформление: Регистрируете право собственности на супругов.

Выделение долей: В течение 6 месяцев (но лучше сразу после получения средств маткапитала) идете к нотариусу с паспортами, свидетельствами о рождении детей, документами на квартиру и сертификатом на маткапитал.

Нотариус: Составляет соглашение, где вы рассчитываете доли (например, как в примере выше) и удостоверяет его.

Регистрация: Нотариус направляет документы в Росреестр. Вы получаете выписки ЕГРН на каждого.

Этот процесс полностью законен и защищает права ваших детей. Если у вас остались вопросы по расчету долей или нужен образец заявления к нотариусу — спрашивайте. Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com