Добрый день, продаю и покупаю квартиру, собственник я и несовершеннолетний ребён ..

Нет, к сожалению, вы не можете не выделять доли мужу и старшему сыну. Это прямое нарушение закона, которое приведет к тому, что сделку просто не зарегистрируют.

Более того, орган опеки и попечительства обязательно потребует выделить доли всем детям, включая несовершеннолетнего. В вашей ситуации это правило работает так:

Продажа старой квартиры. Поскольку ребенок является собственником, вы обязаны получить разрешение органов опеки . Это разрешение будет выдано только при условии, что вы предоставите ему равноценное жилье взамен продаваемого . Обычно это означает выделение ему доли в новой квартире .

Покупка новой квартиры с материнским капиталом (если это ваш случай). Если в сделке используются средства материнского капитала, закон обязывает вас в обязательном порядке выделить доли всем членам семьи: и вам, и супругу, и всем детям (включая вашего совершеннолетнего сына) . Это ключевое требование Пенсионного фонда и законодательства.

Что это значит для вас на практике:

Орган опеки потребует доли всем детям. Если несовершеннолетний ребенок является собственником продаваемой квартиры, орган опеки проверит, что его права не ущемлены. Выделение доли только ему — это минимум. На остальных членов семьи (включая второго несовершеннолетнего) это условие в общем случае не распространяется, если иное не вытекает из конкретных обстоятельств (например, участия маткапитала в покупке).

Если используется материнский капитал, закон строг. В этом случае выделение долей обоим детям и мужу — это не обсуждаемое условие, а ваша прямая обязанность, закрепленная законом.

Важный нюанс про старшего сына:

Совершеннолетний ребенок не находится под опекой, и закон формально не требует выделять ему долю "автоматически". Однако:

Если сделка идет с участием маткапитала, Пенсионный фонд и суды требуют выделять доли всем детям, независимо от их возраста . Это делается для того, чтобы средства капитала пошли на улучшение жилищных условий всей семьи.

Если доля старшего сына была в продаваемой квартире, вы обязаны предоставить ему аналогичную по стоимости долю в новой.

Что вас ждет, если вы попытаетесь этого не делать?
Орган опеки просто не даст вам разрешение на продажу, а Росреестр откажет в регистрации сделки. Это не штраф, а полная остановка процесса .

Мой вам совет: Сразу закладывайте в сделку расходы и процедуру оформления долей на обоих детей. Если у вас сложная ситуация (с разными долями или большим маткапиталом), лучше заранее проконсультироваться с юристом и нотариусом, чтобы избежать судов в будущем .

Нужна помощь с расчетом, кому и какие доли полагаются? Я могу помочь подготовить примерную схему.Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com