На кадастровом учете нежилое строение одноэтажное по факту двухэтажное что делат ..

Здравствуйте! Ситуация распространённая, особенно для старых построек или объектов, где владельцы надстроили второй этаж без разрешения. Несоответствие фактической этажности данным кадастрового учёта может создать проблемы при продаже, оформлении наследства или получении кредита под залог.

Вот пошаговая инструкция, как легализовать изменения и внести их в ЕГРН.

1. Почему это произошло?
Вариантов несколько:

Изначальная ошибка кадастрового инженера при постановке на учёт (неправильно определил этажность).

Самострой — вы (или предыдущий владелец) надстроили второй этаж без разрешения.

Реконструкция была, но её не узаконили.

Техническая ошибка в документах (например, в выписке из ЕГРН указано «1 этаж», а по факту 2).

2. Что делать? Пошаговый план
Шаг 1. Получить актуальные сведения из ЕГРН
Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на своё строение (можно через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра). В ней будет указано:

Кадастровый номер.

Этажность (по документам).

Площадь.

Адрес.

Сравните с фактическими параметрами. Если расхождения по этажности и площади — нужно оформлять изменения.

Шаг 2. Определить, когда появился второй этаж
Если второй этаж был изначально (при постановке на учёт ошиблись), то задача — исправить кадастровую ошибку.

Если второй этаж построен позже (без разрешения), то задача — узаконить реконструкцию (самострой).

Шаг 3. Заказать технический план у кадастрового инженера
Для внесения изменений в ЕГРН нужен технический план здания (не путать с межевым планом!). Кадастровый инженер:

Выезжает на место, обмеряет здание, фиксирует фактическую этажность, площадь, конфигурацию.

Готовит технический план с указанием новых характеристик (в том числе — 2 этажа).

Указывает причину расхождения (например, «реконструкция» или «кадастровая ошибка»).

Важно: Технический план должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) инженера и заверен в СРО.

Шаг 4. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию (если была реконструкция)
Если второй этаж — это результат реконструкции, то без разрешения на ввод вы не сможете внести изменения в ЕГРН. Нужно:

Обратиться в местную администрацию (орган, выдающий разрешения на строительство) с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Приложить:

Правоустанавливающие документы на землю и на здание.

Технический план.

Акт приёмки (если есть).

Заключение о соответствии (от архитектуры или стройнадзора).

Если администрация откажет, придётся обращаться в суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект (ст. 222 ГК РФ). Суд может признать право, если докажете, что реконструкция не нарушает права других лиц, строение безопасно, и вы пытались узаконить его во внесудебном порядке.

Шаг 5. Подать заявление о внесении изменений в ЕГРН
Собрав документы, подайте заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн):

Заявление об изменении сведений о здании (увеличение этажности, площади).

Технический план (в электронном виде).

Разрешение на ввод (если было).

Квитанция об оплате госпошлины (за регистрацию изменений — около 2000 руб. для юрлиц, для физлиц — 350 руб.).

Срок: 5-12 рабочих дней.

3. Если второй этаж — самострой (без разрешения)
Без разрешения на строительство и ввод узаконить через Росреестр не получится. Только через суд (ст. 222 ГК РФ).

Что нужно доказать в суде:

Здание находится на вашем земельном участке (право собственности на землю оформлено).

Реконструкция не нарушает градостроительные нормы, противопожарные и санитарные требования.

Строение не угрожает жизни и здоровью граждан.

Вы предпринимали попытки получить разрешение, но получили отказ (или не могли его получить по независящим причинам).

Решение суда о признании права собственности на реконструированное здание (с двумя этажами) заменит разрешение на ввод. С этим решением и техническим планом вы идёте в Росреестр.

4. Какие риски, если ничего не делать?
Не сможете продать, подарить, заложить здание — банк и покупатель потребуют соответствия документов факту.

При проверке (пожарный надзор, налоговая) выявят самострой. Может быть штраф (ст. 9.5 КоАП РФ — до 5 000 руб. на граждан, до 50 000 руб. на юрлиц).

При сносе здания (например, из-за аварийности) вам не заплатят компенсацию за «лишние» квадратные метры.

При получении кредита под залог банк может отказать, так как залоговая стоимость будет считаться по документам (по 1 этажу), а не по факту.

5. Что делать прямо сейчас (краткий чек-лист)
Закажите выписку из ЕГРН (чтобы точно знать, что написано в документах).

Вызовите кадастрового инженера для обследования и составления технического плана.

Узнайте в администрации, можно ли получить разрешение на ввод (если здание не самострой, а просто ошибка учёта).

Если реконструкция без разрешения — идите в суд (с помощью юриста).

Если кадастровая ошибка — подайте заявление в Росреестр об исправлении ошибки (приложив техплан). Госпошлина не взимается, если ошибка не по вашей вине.

6. Когда можно не менять документы?
Если здание не планируется продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству или использовать как залог.

Если вы готовы к тому, что при любых сделках с недвижимостью возникнут проблемы.

Если разница в этажности не влияет на налог (налог на имущество исчисляется от кадастровой стоимости, которая может измениться после уточнения характеристик, но не обязательно).

Но лучше всё-таки узаконить. Это сэкономит нервы и деньги в будущем.

7. Сколько времени и денег это займёт?
Действие Примерная стоимость Срок
Выписка из ЕГРН 300-700 руб. 3-5 дней
Технический план (кадастровый инженер) 5 000 – 15 000 руб. 1-2 недели
Разрешение на ввод (через администрацию) госпошлина 2 000 руб. 1-3 месяца
Судебное узаконивание 5 000 – 50 000 руб. + услуги юриста 3-6 месяцев
Внесение изменений в ЕГРН 350 руб. (физлицо), 2 000 руб. (юрлицо) 5-12 дней
Итого: от 1 месяца (если просто ошибка) до 6 месяцев (если самострой).

8. Резюме
Узаконивать нужно обязательно, если планируете любые сделки с недвижимостью.

Сначала проверьте, ошибка это или самострой. От этого зависит путь.

При самострое — только суд.

Не затягивайте — чем раньше приведёте документы в порядок, тем спокойнее будет спать.

Если остались вопросы, задавайте. Удачи в оформлении! Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com