Бизнес и недвижимлсть: успеть стать собственником

Если Вы владелец или руководитель бизнеса, который располагается в арендуемом муниципальном или государственном помещении, арендуете склад или производственные помещения, то эта статья может быть Вам интересна. Сегодня поговорим о Федеральном законе от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – закон).

Итак, если арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится во временном владении и (или) временном пользовании Вашего предприятия непрерывно в течение двух и более лет непрерывно в соответствии с договором или договорами аренды имущества, то, согласно статье 3 Закона, Ваше предприятие обладает правом преимущественного приобретения в собственность данной недвижимости по цене, равной рыночной. Это значит, что руководитель предприятия вправе обратиться к арендодателю (собственнику) имущества с заявлением об осуществлении такого права.
Это право возможно реализовать до 1 июля 2018 года. Поэтому имеет смысл задуматься уже сейчас о том хотите ли Вы стать собственником арендуемой недвижимости. Конечно, может показаться, что впереди еще масса времени, и решение данного вопроса вполне может подождать. Но нет, говорю я Вам, надо начинать уже сейчас. И вот почему.
Рассматривая практику применения Закона на территории Российской Федерации, арендаторы сталкиваются с различными проблемами, начиная от фактов откровенного саботажа собственником при рассмотрении заявления и заканчивая на самом деле реальными правовыми проблемами. В обоих случаях необходимо пригласить юриста и набраться терпения.
Именно так и поступил один из моих клиентов. Во время предварительной беседы я всегда задаю вопрос: к какому результату Вы хотели бы прийти. В нашей истории ответ был однозначен – стать собственником.
Его компания арендовала помещение под офис у муниципалитета начиная со своего основания. В 2008 году, после вступления в силу Закона и являясь субъектом малого предпринимательства, он обращался за реализацией предприятием своего права преимущественного приобретения помещения в собственность. Ответа не последовало. В январе 2011 года руководитель компании обратился в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее по тексту – Департамент) с письмом, в котором просил провести сверку расчетов по арендной плате за пользование помещением. В своем ответе, департамент сообщил, что на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, распоряжением Департамента нежилое полуподвальное помещение исключено из реестра муниципальной собственности как относящееся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Таким образом, начисление арендной платы за пользование помещением прекращено. Статья 36 Жилищного кодекса определяет право общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома на помещения, назначение которых предназначено для обслуживания более чем одного помещения. Такими являются лестницы, лифты, лифтовые шахты, технические этажи и так далее. Согласно распоряжению Мэра города Ростова-на-Дону «О приведении в соответствие с действующим законодательством реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону» Муниципальным учреждениям «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» (далее по тексту – ДМИБ) районов предписывалось провести инвентаризацию многоквартирных домов, в которых находятся жилые и не жилые помещения муниципальной формы собственности, с целью выявления объектов общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, учтенных в реестре муниципальной собственности. В результате проведенной инвентаризации, ДМИБы обратились с ходатайством в Департамент об исключении целого перечня объектов недвижимости из реестра муниципальной собственности. Департамент, в свою очередь, издал соответствующее распоряжение Мэра города Ростова-на-Дону. Наше помещение, как и все остальные, были исключены из реестра, но как в дальнейшем выяснилось, не были переданы жильцам домов, в которых они находились. А нашей истории наверняка, жильцы, как и сам арендатор, даже не подозревали о том что произошло: с легкой руки муниципалитета нежилое помещение, в котором располагался офис моего клиента погрузился в правовой вакуум. Законодатель предоставляет право обращения в арбитражный суд с заявлением о признании
ненормативного правового акта недействительным гражданам и организациям и иным лицам, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не законно возлагает на них какие либо обязанности, создают новые препятствия для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности. Такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иной срок не установлен федеральным законом. Специальный срок, например, определен статьей 122 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Данная статья устанавливает десятидневный срок на обжалование действий (бездействий) судебного пристава-исполнителя. Рассматриваются такие заявления арбитражными судами по общим правилам искового производства с
особенностями, установленными главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Итак, для того чтобы клиент смог стать собственником арендуемого помещения, необходимо было обратиться в Арбитражный суд Ростовской области, признать распоряжение Мэра города Ростова-на-Дону не законным в части и обязать противную сторону – заинтересованное лицо, каковым является Департамент, восстановить объект недвижимости в реестре муниципальной собственности. Вместе с заявлением суду были представлены договоры аренды помещения, «свежий» технический паспорт, заключение по исследованию, проведенному специалистом Южного регионального центра судебной экспертизы сделавшему вывод о том, что помещение не является техническим подпольем.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что ДМИБ ходатайствовал об исключении нашего помещения из реестра муниципальной собственности не выходя на место и не проведя его обследование. Основанием стал технический паспорт, составленный по состоянию на 1988 год (!!!), в котором имелись сведения о том, что в одном из комнат располагалась так называемая рамка управления, которая обслуживала весь дом. Однако, к моменту обращения в суд рамка управления уже была перенесена в другое помещение, не относящееся к спорному. Это подтверждалось представленными документами.
В судебном заседании не однократно заявлялось ходатайство о вызове в суд специалиста центра судебной экспертизы для пояснения сделанных в исследовании выводов, специалисты ДМИБа провели исследование выходом на место и представили соответствующий акт вместе с устными пояснениями, была предоставлена исчерпывающая информация от органа технической инвентаризации Ростова-на-Дону о сроках и результатах проведения исследований. Представленные документы заняли два тома арбитражного дела. Этих и других доказательств не хватило суду для того чтобы постановить
решение в пользу моего клиента. Вынося его, суд сослался на существующую уже судебную практику, где при рассмотрении аналогичного заявления в судебном заседании, однозначно было установлено, что помещение, фигурировавшее в нем, является техническим подпольем и подпадает под правила статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Соответственно, действия по исключению его из реестра муниципальной собственности в том случае, безусловно, являлись обоснованными.
Тем не менее, апелляционная инстанция стала на нашу сторону и удовлетворила заявленные требования в полном объеме.
Господа! Судебная процедура заняла почти десять месяцев. Еще четырнадцать месяцев ушло на то, чтобы помещение вернулось в реестр муниципальной собственности, было рассмотрено заявление о реализации права преимущественного приобретения в собственность, проведение оценки стоимости объекта продажи и прочие необходимые процедуры. Таким образом, для того, чтобы мой клиент получил свидетельство о государственной регистрации права на свое помещение было потрачено почти два года! Полагаю, я был достаточно убедителен, говоря о том, что времени для принятия решения быть или не быть собственником муниципального объекта недвижимости в обрез.
Рассмотрим еще несколько случаев из судебной практики арбитражных судов. Предприниматель обратился к арендодателю с заявлением о реализации своего преимущественного права приобретения в собственность арендуемых складских помещений. После обращения арендодатель отправил предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке.
Посчитав, что его право нарушено, предприниматель обратился в арбитражный суд. В судебном заседании был установлен и принят во внимание данный факт и вынес решение в пользу предпринимателя, как и последующие инстанции. Суды признал действия администрации (арендодателя) совершенными исключительно с целью воспрепятствования реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение и не посчитал указанное обстоятельство в качестве основания для отказа в удовлетворении требования предпринимателя. В следующем случае предпринимателю арендодатель отказал в реализации своего права на том основании, что объект располагался на не сформированном земельном участке. Арбитражный суд посчитал основание отказа противоречащим действующему законодательству, нарушающим законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности и обязал арендодателя устранить данное нарушение.
Заслуживающим внимания, на мой взгляд, является вопрос о применение Закона в отношении недвижимого имущества, находящегося у предпринимателя по договору субаренды. Хотелось бы остановиться на нем более подробно.
Договорные отношения возникают у субарендатора относительно переданного в субаренду имущества не с публичным собственником, который наделен полномочиями по распоряжению имуществом, находящимся в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а с арендатором. В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила договора аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В рамках договора субаренды, стороны выполняют обязательства в полном объеме. Тем не менее, из этого не следует, что арендатор при заключении договора аренды наделяется правами публичного собственника. Таким образом, действие Закона не распространяется на субъекта малого или среднего предпринимательства, который владеет и пользуется
объектом недвижимости по договору субаренды, а у собственника обязательства – по его отчуждению.
Скажем при комбинированной ситуации, когда предприниматель владел недвижимостью по договору субаренды в течение 60 месяцев, а затем с ним был заключен договор аренды, и после 18 месяцев он обратился с заявлением о реализации своего права, ему правомерно отказали, поскольку он не соответствовал требованиям Закона.
И последнее, на что я хотел бы обратить внимание. Арендуемое имущество может быть передано муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Согласно статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник такого имущества не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным способом им распоряжаться. Таким образом, обязательно требуется согласие унитарного предприятия на отчуждение такого объекта недвижимости арендатору.
Каждая, даже казалось бы абсолютно идентичная ситуация по-своему уникальна. Каждая из них требует профессионального и скрупулезного подхода. Поэтому имеет смысл оставить эти вопросы на разрешение Вашего юриста. Принятие и реализация Закона – одна из государственных мер поддержки малого и среднего бизнеса в России. В заключении хочу обратить внимание на то, что законодатель предусмотрел возможность применения механизма ипотеки под чрезвычайно привлекательные проценты. Поэтому имеет смысл уже сегодня серьезно подумать над тем стоит ли стремиться стать собственником недвижимости на льготных условиях или так и остаться ее арендатором. Ибо помните! Времени осталось мало.