Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды

Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды

В связи с распространением в России и других странах в 2020 году новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV (далее также - коронавирус), и принятыми в связи с этим ограничительными мерами на практике возникают вопросы о том, каковы правовые последствия этих событий для исполнения обязательств по договорам аренды, в частности, вправе ли арендатор потребовать от арендодателя отсрочки или уменьшения размера арендной платы, может ли он вообще не платить арендную плату, сохраняются ли в этом случае договорные обязательства и т. д. Рассмотрим эти вопросы с точки зрения прав, которыми может воспользоваться арендатор, и условиями их осуществления.

Ограничительные меры, вызванные угрозой распространения коронавируса, как форс-мажор

По общем правилу лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Критерии обстоятельств непреодолимой силы раскрываются в правоприменительной практике. Так, в п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 (далее - Постановление N 7) указано, что требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях; если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) относятся, помимо прочего, массовые заболевания (эпидемии), ограничения перевозок, запретительные меры государств (п. 1.3 Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14).

В некоторых нормативных актах субъектов РФ ограничительные меры, связанные с распространением коронавирусной инфекции, прямо названы обстоятельством непреодолимой силы. Можно заметить, что законодательство не предоставляет органам государственной власти право квалифицировать те или иные обстоятельства в качестве форс-мажора. Свидетельствовать обстоятельства непреодолимой силы в соответствии с условиями внешнеторговых сделок и международных договоров РФ уполномочена ТПП РФ. Тем не менее, запретительные (ограничительные) меры, которые введены в отдельных регионах РФ в связи с угрозой распространения коронавируса, действительно, можно охарактеризовать как форс-мажор. Но также следует отметить, что форс-мажор освобождает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (далее также - предприниматель), от ответственности при условии, что нарушение обязательства обусловлено именно непреодолимой силой. Поэтому в спорной ситуации сторона договора аренды должна будет доказать, что причиной неисполнения ею своего обязательства являются меры, принятые органами государственной власти или органами местного самоуправления для предотвращения распространения коронавируса (см. п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Например, может быть освобожден от ответственности предприниматель, не передавший арендатору своевременно здание, помещение, транспортное средство, иное имущество в связи с ограничениями на передвижение граждан (режим самоизоляции), временным запретом на осуществление тех или иных видов деятельности, иными мерами ограничительного характера. Также арендатор должен быть освобожден от уплаты неустоек (штрафов, пеней), если он не смог своевременно уплатить арендную плату по причине тех или иных ограничительных мер, вызванных угрозой распространения коронавируса.

Можно сказать, что формально такие меры, принятые на региональном уровне, сами по себе не создают непреодолимую силу, препятствующую оплате аренды, поскольку они не запрещают совершение банковских операций. Однако в споре между арендодателем и арендатором об уплате неустоек и применении иных мер ответственности должны учитываться конкретные обстоятельства. Соответствующая судебная практика пока не сформировалась.

Форс-мажор освобождает от ответственности за нарушение обязательства, но не от исполнения этого обязательства, если оно возможно после того, как действие обстоятельств непреодолимой силы прекратилось (п. 9 Постановления N 7). Поэтому арендатор, не уплативший своевременно арендную плату, освобождается от уплаты пеней за просрочку, от иных санкций со стороны арендодателя, но непреодолимая сила сама по себе не прекращает его обязанность оплатить аренду за те периоды, когда имел место форс-мажор.

Перенос даты окончания срока оплаты аренды в связи с нерабочими днями

Согласно правилам исчисления сроков в гражданских правоотношениях, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

Указами Президента РФ от 25.03.2020 N 206 и от 02.04.2020 N 239 дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 года включительно объявлены нерабочими. Поэтому, как представляется, арендатор, не относящийся к тем организациям, на которые не распространяется действие этих указов (п. 2 Указа N 206, п. 4 Указа N 239), может обосновать невыплату арендной платы в период с 30.03.2020 по 05.05.2020 тем, что для него соответствующие дни являются нерабочими и дата оплаты аренды должна быть перенесена

Отсрочка уплаты арендной платы

Защите интересов арендаторов недвижимого имущества, пострадавших от ухудшения ситуации в России в связи с коронавирусом, посвящена ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2020.

Согласно ч. 1 этой статьи, если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году орган государственной власти субъекта РФ ввел на территории региона режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее также - ЧС), арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и в течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить с ним это соглашение. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования) предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.

Следует обратить внимание на то, что отсрочку могут получить арендаторы недвижимости, находящейся как в государственной и муниципальной, так и в частной собственности. Однако этим правом могут воспользоваться не все арендаторы. Отсрочка в оплате аренды не распространяется на арендаторов жилых помещений (п. 2 Требований). Отсрочка предоставляется только арендаторам недвижимости, осуществляющим деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. На сегодняшний день такой перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434. Из п. 2 названного Постановления следует, что этот перечень используется в целях предоставления заемщикам из числа субъектов малого и среднего предпринимательства льготного периода в отношениям по договорам займа и кредитным договорам, но представляется, что постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 не исключает применение данного перечня и для других целей (см. письма ФНС России от 06.04.2020 N БС-4-21/5799@ и от 9 апреля 2020 г. N БС-4-21/5994@).

Упомянутый перечень дан в разрезе кодов видов экономической деятельности по ОКВЭД 2, в связи с чем, как представляется, подтвердить, что предприниматель осуществляет деятельность в данных отраслях, можно сведениями ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора

Согласно ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона.

Следует отметить, что в п. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества, а также с учетом нерабочих дней, которые установлены указами Президента РФ (Указ N 206, Указ N 239).

Особенностью этого способа защиты интересов арендатора является то, что им могут воспользоваться любые арендаторы недвижимости, а не только те, которые осуществляют деятельность в отдельных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от ухудшения ситуации в связи с коронавирусом. Кроме того, использование этого права не исключено и для арендаторов жилых помещений.

Однако практическое осуществление арендаторами права, предусмотренного ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, может столкнуться с определенными препятствиями. Эта норма не конкретизирует, что следует понимать под уменьшением арендной платы за период 2020 года, должен ли арендатор быть полностью освобожден от оплаты аренды за какой-то период или арендная плата подлежит уменьшению в какой-то пропорции (и, если так, то как эта пропорция рассчитывается); как арендатор может реализовать свое право - достаточно ли для этого будет одностороннего заявления или необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды; вправе ли арендатор настаивать на том, чтобы измененные условия о размере арендной платы распространялись на весь период с момента введения в субъекте РФ ограничительных мер, то есть применялись бы и к отношениям сторон, возникшим до даты изменения условий договора. Дать ответы на эти вопросы может только правоприменительная практика.

Как представляется, ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не предусматривает безусловного освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за весь период, когда арендуемую недвижимость невозможно использовать в связи с ограничительными мерами, введенными на территории субъекта РФ для борьбы с угрозой коронавируса. Также из этой нормы прямо не следует, что арендная плата за 2020 год снижается автоматически лишь по заявлению арендатора и в том размере, который он пожелает.

Полагаем, что для реализации этого права арендатор должен обратиться к арендодателю с предложением снизить размер арендной платы. В этой связи можно предложить арендодателю распространить действие соглашения об уменьшении арендной платы на весь период с начала введения региональными властями в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если арендодатель откажется заключить соглашение об изменении условия договора о размере арендной платы за определенный период, арендатор вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды. В этом аспекте ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ соотносится с правилами ст. 451 ГК РФ, которые позволяют изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при этом изменение договора возможно по решению суда, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Вместе с тем, полагаем, что правило ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не исключает применение ст. 451 ГК РФ к отношениям сторон договора аренды в части, которая касается возможности расторгнуть договор. То есть ограничительные меры, введенные в 2020 году для предотвращения распространения коронавируса, предоставляют стороне ранее заключенного договора аренды - как арендатору, так и арендодателю - право потребовать расторжения договора, если исполнение договора (в том числе с учетом возможного снижения арендной платы) повлечет за собой такой ущерб для стороны, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора аренды (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ). Причем это касается аренды не только недвижимости, но и движимого имущества. Также можно заметить, что арендатор движимого имущества (например, транспортных средств), на которого не распространяется действие ст. 19 Закона N 98-ФЗ, не лишен возможности потребовать снижения размера арендной платы в 2020 году на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств (ограничительными мерами, вызванными угрозой коронавируса), доказав, что для него наступили последствия, указанные в пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Образец:

Все услуги оказываются как очно так и дистанционно.

Оставляйте заявку на почту Info@24pravo.ru

или звоните по бесплатному номеру 8800-700-7329

Команда адвокатов 24 Право