Строительство кооперативного общежития

Здравствуйте.

Мы организуем ЖСК для строительства кооперативного общежития.
Есть недостроенный объект. Вернее два смежных дома (соприкасаются стенами). Градостроительные нормы соблюдены. Площадь застройки каждого дома 160 кв.м. Планируется 3 этажа. Всего около 960 кв.м Два смежных участка. Земля категории «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Для дачного строительства». Участки на территории Новой Москвы. Земля и объекты неоконченного строительства в частной собственности физ. лица. Планировался большой частный дом, но жизнь планы изменила, у владельца нет возможности достроить самостоятельно. Продать тоже сложно, рыночная стоимость объекта заметно ниже уже понесенных затрат. Фактически сделаны фундамент и стены 1 этажа одного дома.
Что хотим:
1. Создать ЖСК
2. Выпустить паи по цене равные 1 кв.м жилой площади
3. Обменять участки и недостроенные объекты на паи кооператива. Оформить как собственность кооператива.
4. Кооператив как участник градостроительной деятельности заявляет изменение разрешенного использования на «Малоэтажная застройка домами квартирного типа» либо на другую похожую формулировку, отвечающую нашим целям.
5. Выполнить новые проекты домов, сохранить внешнюю конфигурацию, конструкцию, но перепланировать, чтобы получились отдельные квартиры и студии.
5. За счет продажи паёв или обмена на услуги строителей и материалы достроить объекты.
6. В соответствии с имеющимся количеством паёв заселить членов кооператива в квартиры и студии.
7. Выделить квартиры и студии членам кооператива в натуре. Оформить их собственность.
8. Кооператив перерегистрировать как жилищный обслуживающий.
В связи с этим возникли вопросы:
1. Как должен происходить обмен собственности физ. лица на паи кооператива? Какими документами оформляется?
2. Не является ли такая передача собственности продажей и не обязан ли владелец участков и объектов неоконченного строительства заплатить налоги?
3. Если кооператив не сложится, т.е. мы не продадим паи на сумму, достаточною для окончания строительства, как вернуть владельцам их собственность? Каким документом это предусматривается?
4. На каких основаниях нам могут отказать в изменении разрешенного использования земельных участков?
5. Не возникнут ли сложности с выделением квартир и студий в натуре?