что делать

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург 15.10.2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Ильиной О.В.,

судей

Лимоновой Л.Ф.,

Кайгородовой Е.В.,

при помощнике судьи Ножниковой М.В. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело

по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Наш дом» к Кузнецову Д.А. о признании кровли пристроя к нежилому помещению не входящей в состав общего имущества многоквартирного дома

по апелляционной жалобе ответчика на решение Качканарского городского суда Свердловской области от 20.06.2019.

Заслушав доклад судьи Ильиной О.В., объяснения сторон, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Наш дом» (далее по тексту – ООО УЖК «Наш дом») обратилась в суд с иском к Кузнецову Д.А., просило признать кровлю пристроя над помещениями 1-3 по поэтажному плану помещения <№> не входящей в состав общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что истец осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> (далее по тексту – МКД). На первом этаже МКД расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности. К нежилому помещению имеется пристрой, ответчик, утверждая, что кровля над ним является общим имуществом МКД, просит произвести ремонт кровли. По информации публичной кадастровой карты официального сайта Росреестра видно, что пристрой к помещению <№> выходит за пределы земельного участка МКД. Собственники помещений в МКД не передавали управляющей организации часть земельного участка для размещения пристроя к магазину и не принимали кровлю над пристроем в состав общего имущества. В приложении к договору управления площадь кровли МКД указана 1188 кв.м, что соответствует техническому паспорту дома. Площадь кровли над тамбуром нежилого помещения не относится к МКД по техническому паспорту дома. В пристрое отсутствуют инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего МКД, поэтому ни пристрой, ни кровля над ним не относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Решением Качканарского городского суда Свердловской области от 20.06.2019 исковые требования удовлетворены. Кровля пристроя над помещениями № 1-3 по поэтажному плану помещения <№> признана не входящей в состав общего имущества многоквартирного дома <№> в <адрес>

С таким решением не согласился ответчик, им подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что пристрой (включая кровлю над ним), в котором расположено нежилое помещение, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, является частью нежилого помещения, которое является частью МКД. Нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, поставлено на технический и кадастровый учет единым объектом, право собственности ответчика на это помещение зарегистрировано. Для потребления коммунальных ресурсов в нежилом помещении используются общедомовые стояки. Встроено-пристроенное помещение спроектировано как часть единого комплекса, теплый пристрой примыкает к многоквартирному дому, нежилое помещение имеет единый адрес со зданием, в состав которого оно входит. Пристрой имеет три стены, а четвертая стена является несущей стеной МКД, находится на фундаменте МКД, стена МКД используется на кровле пристроя в качестве парапета, на стену МКД заведено и закреплено кровельное полотно. Таким образом, возможность самостоятельного функционирования пристроя (без примыкания его к МКД) не предусмотрена, объекты соединены единой несущей стеной МКД. Учитывая, что пристрой является частью МКД, то и кровля над ним, является частью кровли МКД. Кроме того, из представленных в суд первой инстанции доказательств следует, что на крыше встроено-пристроенного помещения оборудована опора газопровода, предназначенная для обслуживания всех помещений в МКД.

Истцом в адрес ответчика направляются платежные документы для внесения платы на содержание общего имущества, капитальный ремонт, при этом общая площадь нежилого помещения указана 116,1 кв.м, то есть с учетом пристроя. Вступившим в законную силу решением Качканарского городского суда Свердловской области от 30.07.2018 с ответчика была взыскана задолженность по оплате содержания общего имущества, которая была рассчитана исходя из общей площади нежилого помещения 116,1 кв.м.

Ответчиком при рассмотрении спора было заявлено о применении срока исковой давности, судом данный вопрос не был разрешен.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик доводы и требования апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца Телицын Д.М., действующий на основании доверенности от 23.09.2019, возражал относительно доводов апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица Администрации Качканарского городского округа в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом и своевременно посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru, Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что многоквартирным домом <№> в <адрес> (далее по тексту – МКД) управляет истец ООО «УЖК «Наш дом».

Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 116,1 кв.м, расположенное на 1 этаже МКД, право собственности ответчика на нежилое помещение зарегистрировано 13.10.2011 на основании договора купли-продажи от 01.09.2011.

Ранее нежилое помещение принадлежало на праве собственности иному лицу, но его общая площадь составляла 73,9 кв.м, право собственности было зарегистрировано 28.11.2003.

Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 20 от 14.04.2011, Администрацией Качканарского городского округа был разрешен ввод в эксплуатацию пристроя к магазину «Неплохой» (расширение существующего пристроя-тамбура для организации торгового зала»), общая площадь всего нежилого помещения с учетом пристроя стала составлять 116,1 кв.м, в том числе торговая – 80,4 кв.м, вспомогательная – 19,8 кв.м., складская – 15,9 кв.м.

Из материалов дела следует, что непосредственно в МКД находится часть нежилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности, общей площадью 71,3 кв.м, над этой частью расположены иные помещения в МКД, а помещение общей площадью 44,8 кв.м является пристроем к нежилому помещению, который был введен в эксплуатацию на основании вышеуказанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 20 от 14.04.2011.

Из представленных в дело письменных документов следует, что площадь кровли дома <№> в <адрес> составляет 1 188 кв.м (технический паспорт многоквартирного дома <№> в <адрес> по состоянию на 12.02.1987). В приложении № 6 к договору управления многоквартирным домом содержится характеристика МКД, в том числе указан тип кровли и ее площадь 1 188 кв.м.

Доказательств того, что площадь кровли МКД увеличилась за счет кровли над пристроем, а также признание кровли над пристроем общедомовым имуществом, материалы дела не содержат.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», суд первой инстанции пришел к выводам о том, что стены, крыша пристроя, находящиеся в собственности ответчика, не являются общим имуществом собственников помещений в МКД, поскольку не обслуживают ни одно помещение кроме самого здания пристроя и встроенного помещения магазина, не обслуживаются и не содержатся за счет средств всех собственников помещений МКД, носят иной функциональный характер.

Судебная коллегия полагает возможным с указанными выводами суда первой инстанции согласиться, а доводы апелляционной жалобы об обратном оставляет без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В договоре управления МКД от 04.03.2014 № 044-14 кровля над пристроем не указана в качестве общего имущества собственников помещений в МКД.

Более того, решение о реконструкции МКД путем возведения пристроя к нежилому помещению ответчика, общим собранием собственников помещений в МКД не принималось (пункт 1 часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого решения кровлю над пристроем, несмотря на то, что пристрой является частью нежилого помещения ответчика, нельзя признать общим имуществом МКД.

Копия протокола общего собрания собственников помещений МКД от 21.01.2008, вопреки доводам жалобы ответчика, не является решением собственников помещений в МКД, которым был бы изменен состав общего имущества МКД, или решением о реконструкции МКД. Как следует из копии протокола общего собрания собственников помещений МКД от 21.01.2008, собственниками помещений были приняты решения о предоставлении земельного участка площадью 50 кв.м под строительство пристроя к магазину, а также принято решение о проведении межевания земельного участка, находящегося под пристроем магазина.

Таким образом, отсутствие документа, подтверждающие изменение собственниками помещений в МКД состава общего имущества путем включения кровли над пристроем в состав общего имущества МКД, свидетельствует о том, что данная кровля общим имуществом МКД не является.

Регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение общей площадью 116,1 кв.м, которая включает в себя и площадь пристроя, над которым расположена спорная кровля, сама по себе основанием для изменения состава общего имущества в МКД не является.

Доводы апелляционной жалобы о том, что вступившим в законную силу решением Качканарского городского суда Свердловской области от 30.07.2018 с ответчика взыскана плата за содержание общего имущества, рассчитанная исходя из общей площади нежилого помещения, включающей площадь пристроя, а также о том, что на крыше встроено-пристроенного помещения оборудована опора газопровода, предназначенная для обслуживания всех помещений в МКД, приводились в суде первой инстанции, обоснованно отклонены судом по основаниям, указанным в решении суда, с которыми соглашается судебная коллегия.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судебная коллегия оставляет без удовлетворения, учитывая, что в установленном законом порядке состав общего имущества МКД изменен не был, с заявлением о ремонте кровли пристроя ответчик обратился к истцу 23.05.2018, то есть именно с указанной даты истцу стало известно о том, что ответчик настаивает на принадлежности кровли над своим пристроем к общему имуществу МКД, соответственно, срок исковой давности необходимо исчислять с указанной даты. Учитывая, что истец обратился в суд с иском 30.04.2019, то срок исковой давности им не пропущен.

Не является основанием для отмены решения выводы суда первой инстанции, содержащиеся в мотивировочной части решения, о том, что общим имуществом собственников помещений в МКД не является не только кровля для пристроем, но и стены этого пристроя, находящиеся в собственности ответчика, так как предметом спора являлся пристрой к нежилому помещению, возведенный ответчиком (предыдущим собственником), имеющий не только кровлю, но и три стены.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, приведенным в суде первой инстанции, не опровергают правильности выводов суда. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Качканарского городского суда Свердловской области от 20.06.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

что делать дальше