Опротестование решения общего собрания собственников помещения.

Добрый вечер.

1. В силу п.1 ст.46 ЖК РФ решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта при наличии кворума принимаются общем собранием собственников МКД большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если следовать прямому толкованию упомянутой нормы закона, то "воздержавшиеся" принимали участие в голосовании, однако четкую позицию по поставленным вопросам не высказали, а поскольку решения принимаются при наличии определенного числа голосов "ЗА", фактически "воздержавшиеся" укрепляют позиции проголосовавших "ПРОТИВ".

2. Протокол общего собрания не оспаривается, оспаривается решение общего собрания. Оспорить решение можно по нарушениям процедурных вопросов (например ненадлежащее извещение, порядок проведения голосования, участие в голосании неполномочных лиц и т.п.).

Теперь более подробно по Вашим документам:

Исходя и Протокола от 24.02.2018г. следует, что форма проведения данного собрания - ОЧНО-ЗАОЧНОЕ, однако из объявления, а также бланка "Рассмотрение вопросов повестки дня общего собрания" следует, что голосвание проводилось ЗАОЧНО.

Из положений п.1 ст.47 ЖК РФ следует, что заочное голосование (опросным путем) возможно лишь при отсутсвии кворума при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме.

Сразу возникает вопрос, проводилось ли очное голосование?

В своем вопросе Вы акцентируете внимание, что часть собственников проголосовать не успела. В этой связи обращаемся к процедуре извещения, в частности в силу п.4 ст.45 ЖК РФ инициаторы обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме ЗАКАЗНЫМ ПИСЬМОМ, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Вероятнее всего иной способ уведомления ранее на общих собраниях не обсуждался, а по сему в этом случае размещение объявления о проведении общего собрания в подъездах дома нельзя рассматривать как надлежащее.

Проверка полномочий участвующих в голосовании возможна по опросным листам, в коих должно содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

В этой части была забавная ситуация. Через несколько месяцев после сдачи дома, УК инициировала общее собрание собственников путем проведения заочного голосования, сделали выборку квартир с "нулевыми" показателями ИПУ воды и электроэнергии, и располагая реестром дольщиков (на запрос информации в росреестре денег пожалели) сваяли опросные листы от имени предполагаемых собственников этих квартир в целях продавливания своих шкурных вопросов. Когда стали разбираться, данный факт всплыл, поскольку ряд дольщиков до проведения общего собрания квартиры перепродали. В результате решение было признано незаконным.

Как уже было указано, "переголосование" и "доголосование" законом не предусмотрено, однако п.2 ст.45 ЖК РФ предусматривает возможность проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любом собственником МКД.

3. В голосовании принимают участие все собственники МКД, а по сему участие собственников, в чьих подъездах уже был проведен ремонт, является правомерным.

4. Данный пункт является самым важным в вопросе, где позволю себе высказать свое мнение по сложившейся ситуации, при этом какой-либо информации ее подтверждающей либо опровергающей в источниках мною не найдено (хотя конечно возможно плохо искал).

Итак, существует необходимый (обязательный) перечень работ по капитальному ремонту, который определяется уполномоченными органами, для поддержания МКД в надлежащем состоянии. Этот перечень работ формируется исходя из обследования конкретного МКД техническими специалистами.

Обратимся к п.1 ст.166 ЖК РФ - Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Представляется, что в компетенцию общего собрания входит лишь принятие решения о проведении самого капитального ремонта (п.п.1 п.2 ст.44 ЖК РФ) по определенному необходимому перечню работ. В порядке принятия этого решения собственниками обязательный перечень может быть лишь дополнен с одновременным обсуждением вопроса повышения размера взноса на капремонт. В этой связи, полагаю, что оператором вынесение перечня обязательных работ, предусмотренных ст.166 ЖК РФ, на голосование собственников является неправомерным.

Более того, такой подход решения вопроса существенным образом экономит денежные средства оператору, ведь обязательный перечень работ должен быть проведен в пределах уплаченного минимального взноса. Непонимание собственниками этой ситуации (что очевидно проявилось при голосовании) весьма критична как для интересов последних, так и МКД в целом, ведь когда будет следующий капремонт совершенно не известно.

Воздержавшиеся голоса не учитываются.
Главное - сколько за.
Решение принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Смотрите ст. 46 Жилищного кодекса.
Переголосование не предусмотрено законом.
Учитываются на собрании все собственники дома, без исключения подъездов в нём.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Поэтому сами собственники определяют, нужен им капремонт или нет?
Обратитесь в жилинспекцию.
Они могут выдать предписание.
И тогда это будет являться основанием для внеочередного собрания собственников МКД для рассмотрения вопроса исполнения предписания о капитальном ремонте.
Если он действительно нужен.
Заключение выносят не юристы, а строители.