Отец,даритель, в статусе ИП, хочет передать коммерческую недвижимость по договор ..

Отличный и очень практичный вопрос. Здесь есть важные налоговые нюансы, которые часто упускают из виду. Давайте разберем все по порядку.

Краткий ответ:

Основное налоговое обязательство возникает у сына (одаряемого). Он должен заплатить НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. У отца (дарителя), как у ИП, также может возникнуть обязанность по уплате НДС, если он применяет общую систему налогообложения (ОСНО). На упрощенных системах (УСН, ЕНВД, ПСН) НДС с дарения, как правило, не возникает.

Подробный разбор по сторонам:
1. Налоги у сына (одаряемого, физического лица и ИП)
Сын получает доход в виде безвозмездно полученного имущества. Этот доход облагается Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Ставка: 13% для налоговых резидентов РФ (кто проводит в стране 183+ дней в году).

Налоговая база: Не рыночная и не договорная, а кадастровая стоимость недвижимости на 1 января года, в котором совершена сделка (п. 5 ст. 105.3 НК РФ). Именно ее нужно брать за основу.

Если в договоре указана рыночная стоимость, которая выше кадастровой, то налоговая база будет рыночная стоимость (п. 2 ст. 105.3 НК РФ).

Кто платит: Сын, как одаряемый. Это его личный доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Срок: Налоговая декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля года, следующего за годом получения дара. Уплатить налог нужно до 15 июля.

Важный момент для ИП: Даже будучи ИП, сын получает недвижимость не в связи с предпринимательской деятельностью, а как физическое лицо. Поэтому этот доход не облагается налогом в рамках его ИП (УСН, ЕНВД и т.д.), а облагается отдельно по правилам НДФЛ.

2. Налоги у отца (дарителя, ИП)
Здесь все зависит от того, какую систему налогообложения применяет отец.

А) Если отец на УСН ("упрощенке"), ЕНВД или Патенте (ПСН):

НДФЛ: Не платит. Дарение между близкими родственниками (родители и дети) освобождено от налога для дарителя (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

НДС: Не платит. Операции по безвозмездной передаче имущества не признаются реализацией для целей НДС (пп. 1 п. 3 ст. 39 НК РФ), если отец не применяет ОСНО.

Налог в рамках ИП (УСН/ЕНВД): Не платит, так как дарение — не реализация товаров/услуг, это безвозмездная передача. Доход от этой операции в целях УСН/ЕНВД не учитывается.

Вывод для "упрощенца": Для отца на УСН/ЕНВД/ПСН дарение коммерческой недвижимости сыну — безналоговая операция.

Б) Если отец на Общей системе налогообложения (ОСНО):

НДФЛ: Также не платит (освобождение по ст. 217 НК РФ).

НДС: ВОЗНИКАЕТ ОБЯЗАННОСТЬ! Это ключевой риск.

Безвозмездная передача имущества признается передачей права собственности на товары и подлежит обложению НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база для НДС определяется как рыночная стоимость подаренного имущества (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Отец-ИП на ОСНО должен будет начислить и уплатить НДС (ставка 20%) с рыночной стоимости недвижимости, а также выставить себе счет-фактуру (который он не сможет принять к вычету, так как операция безвозмездная). Это прямая дополнительная затрата.

Сводная таблица налоговых последствий
Сторона Налог Ставка / База Возникает, если...
Сын (одаряемый) НДФЛ 13% от кадастровой (или большей рыночной) стоимости Всегда (кроме редких случаев, если сын — нерезидент, тогда 30%).
Отец (даритель) на УСН/ЕНВД/ПСН НДФЛ — Не возникает (дарение между близкими родственниками).
НДС — Не возникает (дарение не является реализацией для спецрежимов).
Отец (даритель) на ОСНО НДФЛ — Не возникает (дарение между близкими родственниками).
НДС 20% от рыночной стоимости Возникает всегда (безвозмездная передача облагается НДС).
Практические рекомендации и важные предупреждения
Порядок действий для сына:

До подписания договора закажите выписку из ЕГРН или узнайте кадастровую стоимость объекта на сайте Росреестра.

Рассчитайте примерную сумму НДФЛ (Кадастровая стоимость × 0,13). Будьте готовы к этой выплате.

После регистрации договора в Росреестре (обычно через МФЦ) готовьтесь к подаче декларации 3-НДФЛ.

Порядок действий для отца (ИП на ОСНО):

Серьезно оцените финансовые последствия. Уплата 20% НДС с рыночной стоимости коммерческой недвижимости — это огромная сумма.

Рассмотрите альтернативы дарению:

Продажа за символическую сумму (например, 1000 руб.). Налоговая может доначислить налоги, исходя из кадастровой стоимости, но это все равно может быть выгоднее, чем НДС с полной стоимости.

Внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал ООО, а затем передача доли сыну. Здесь свои нюансы, но может быть налогово оптимальнее.

Общий совет: Перед совершением сделки обязательно проконсультируйтесь с налоговым консультантом (бухгалтером), который ведет дела ИП отца. Он должен сделать точный расчет всех потенциальных налоговых обязательств для обеих сторон с учетом всех нюансов, особенно если отец на ОСНО. Это позволит избежать неприятных сюрпризов и, возможно, выбрать более выгодный способ передачи имущества.

Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com