Добрый день, можно узнать как купить дом если кадастровая стоимость продаваемой ..

Здравствуйте! Это отличный и очень правильный вопрос. Вы затронули ключевой момент при обмене недвижимости с разной кадастровой стоимостью. Сразу скажу — такая сделка абсолютно возможна и законна.

Разберем все по порядку.

? Основное правило:
Цена продажи вашей квартиры и цена покупки дома — это рыночная (договорная) стоимость, которую вы согласуете с покупателем и продавцом. Она может быть любой и практически не привязана к кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость (КС) — это оценочная величина для расчета налогов (НДФЛ, налог на имущество) и в некоторых случаях — минимальной базы для расчета нотариального тарифа. Это НЕ цена продажи.

✅ Как проходит сделка «квартира → дом»?
Вы делаете две независимые, но связанные финансово сделки:

Продажа квартиры. Вы находите покупателя, договариваетесь о цене (например, 8 млн руб.). Эта сумма — ваш доход.

Покупка дома. Вы находите продавца дома, договариваетесь о цене (например, 6 млн руб.). Эта сумма — ваш расход.

Финансовый итог: У вас остается разница в 2 млн руб. (если цена квартиры > цены дома).

Главный вопрос: «А как же кадастровая стоимость?»

? Влияние кадастровой стоимости на налоги (самая важная часть!)
Здесь возникает два налоговых сценария, и кадастровая стоимость играет ключевую роль в первом из них.

СЦЕНАРИЙ 1: Вы владели квартирой МЕНЕЕ минимального срока владения (обычно 5 лет, но бывает 3 года — зависит от оснований приобретения).
При продаже вы обязаны заплатить НДФЛ 13% с дохода.

Налоговая база (с чего считают налог) рассчитывается как МАКСИМУМ из двух значений:

Цена продажи квартиры по договору.

70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором совершается сделка.

Пример: Вы продали квартиру за 8 млн руб., а ее кадастровая стоимость — 10 млн руб.

70% от КС = 7 млн руб.

Цена по договору (8 млн) > 7 млн.

Налоговая база = 8 млн руб. НДФЛ = 13% * 8 млн = 1 040 000 руб.

СЦЕНАРИЙ 2 (идеальный для вас): Вы владели квартирой БОЛЕЕ минимального срока владения.
В этом случае вы получаете полное освобождение от уплаты НДФЛ при ее продаже (ст. 217.1 НК РФ). Сравнение цены договора и кадастровой стоимости не проводится вообще. Налог — 0 рублей.

? Что с покупкой дома?
При покупке дома вы, как покупатель, НДФЛ не платите. Вы можете получить имущественный налоговый вычет:

Вернуть 13% от цены покупки дома, но не более 260 000 руб. в общей сложности (лимит вычета — 2 млн руб. на все объекты в жизни).

Важный нюанс: Если вы продали квартиру, которой владели менее 3/5 лет, и сразу покупаете дом, вы можете уменьшить налог с продажи квартиры не на 1 млн руб. (стандартный вычет при продаже), а на всю сумму расходов на покупку этого нового дома (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это может полностью освободить вас от налога.

Пример: Налог к уплате с продажи квартиры = 1 млн руб. Цена покупки дома = 6 млн руб. Вы можете вычесть эти 6 млн из налоговой базы, и налог станет нулевым.

? Практические шаги и риски:
Определите срок владения квартирой. Это главный фактор.

Оцените рыночную стоимость обеих недвижимостей. Кадастровая стоимость — лишь справочный показатель, часто она сильно отличается от рыночной (обычно ниже). Закажите независимую оценку или анализ рынка у риелтора.

Проверьте «чистоту» дома. Юридические риски при покупке дома (особенно с земельным участком) выше, чем у квартиры:

Проверьте правоустанавливающие документы.

Убедитесь, что участок в собственности, его границы уточнены.

Проверьте обременения (залог, аренда).

Уточните категорию земли и вид разрешенного использования (ИЖС, ЛПХ и т.д.).

Оформите сделку правильно. Чаще всего используется взаимозачет через аккредитив или эскроу-счет в банке для безопасности:

Деньги от покупателя вашей квартиры поступают на специальный счет.

Вы подписываете договор купли-продажи дома и используете эти деньги для расчета с продавцом.

Это защищает всех участников.

? Краткий алгоритм:
Узнайте свою кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра.

Уточните срок владения.

Найдите покупателя на квартиру и продавца дома, согласуйте рыночные цены.

Рассчитайте примерный налог (если срок владения менее 3/5 лет) и финансовый результат.

Организуйте безопасные расчеты через банк.

Подайте документы на регистрацию перехода прав в Росреестр (МФЦ).

Вывод: Разница в кадастровой стоимости квартиры и дома не является препятствием для сделки. Она влияет только на потенциальный размер налога при продаже, если квартира в собственности недолго. В вашем случае, возможно, налоговая база при продаже будет определяться именно от кадастровой стоимости вашей более дорогой квартиры.

Рекомендация: Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым консультантом (чтобы точно рассчитать НДФЛ) и с юристом по недвижимости (чтобы проверить дом и правильно оформить договоры).