Можно ли приватизировать и получить в собственность на себя участок?Хочу купить ..

Здравствуйте! Ситуация с покупкой дома, который стоит на чужой земле (тем более федеральной, принадлежащей РЖД), — одна из самых рискованных в сделках с недвижимостью. Вы правильно делаете, что задаёте эти вопросы до покупки.

Краткий ответ: Приватизировать участок РЖД и получить его в собственность самостоятельно, просто как покупатель дома, практически невозможно. Скорее всего, это потребует длительных судебных разбирательств с неясным исходом. Риски очень высоки.

Давайте разберём ситуацию по шагам.

1. Почему участок у РЖД? Что это значит?
То, что земля принадлежит РЖД, означает, что это федеральная собственность, закреплённая за стратегическим предприятием. Такие земли имеют особый статус и, как правило, не предназначены для передачи в частные руки, особенно под жилую застройку, если это не было сделано много лет назад.

2. Можно ли приватизировать этот участок?
В законе действительно есть норма, которая позволяет оформить в собственность участок, если на нём стоит ваш дом. Это предусмотрено статьёй 39.20 Земельного кодекса РФ — исключительное право на приватизацию земли имеют собственники зданий на ней.

НО! Это общее правило. В случае с РЖД есть огромное исключение. Если участок относится к землям транспорта и необходим для функционирования железной дороги (полоса отвода, охранная зона и т.п.), передать его в частную собственность нельзя . РЖД может только сдать его в аренду, но не продать.

Что такое «полоса отвода»? Это земля вдоль железнодорожных путей. Даже если дом стоит в 50-100 метрах от путей, он может попадать в эту зону. Это самый частый случай.

3. Какие документы должны быть у продавца?
Продавец дома должен иметь хотя бы договор аренды земли с РЖД. Тот факт, что у него «нет аренды», — это красный флаг. Это значит, что он пользуется федеральной землёй самовольно. Продавать дом без оформленных прав на землю (аренды) — это продажа «воздуха». Вы купите только стены, а право пользоваться участком останется под большим вопросом.

4. Ваши риски при покупке такого дома
Риски колоссальные, и их нельзя игнорировать.

Риск 1: Снос дома. Если РЖД потребуется этот участок для своих нужд (расширение путей, строительство объектов), и у вас не будет законных прав на землю, они могут подать в суд о сносе самовольной постройки. Дом, стоящий на чужой земле без прав, могут признать самостроем и снести за ваш счёт.

Риск 2: Невозможность оформить землю. Как уже сказано, вы не сможете стать собственником земли. Максимум, на что можно рассчитывать — это длительная судебная тяжба за право заключить договор аренды. И даже это не гарантировано, если участок попадает в полосу отвода.

Риск 3: Налоги и коммуникации. Без оформленной земли вы не сможете официально подключить газ, провести серьёзные ремонты, а также будете платить налог только за дом (что дешевле, но это единственный плюс). Но главное — вы всегда будете жить в подвешенном состоянии.

Риск 4: Продажа в будущем. Если вы сейчас не сможете оформить права, то и продать такой дом потом будет так же сложно или невозможно.

5. Что вам нужно сделать перед покупкой?
Заказать выписку из ЕГРН на земельный участок. Посмотреть, какой именно вид разрешённого использования у земли и есть ли какие-либо обременения (например, полоса отвода).

Выяснить точное местоположение полосы отвода РЖД. Это можно сделать, обратившись в местную администрацию или в само РЖД. Если дом находится в пределах этой полосы, сделку лучше не начинать.

Потребовать от продавца документы. Попросите его показать хоть какой-то документ на землю (старый договор аренды, решение администрации о выделении участка под строительство и т.п.). Если ничего нет, это крайне подозрительно.

Проконсультироваться с юристом. В вашем случае это обязательно. Юрист, специализирующийся на земельном праве, должен изучить выписку и расположение участка.

Резюме
Приватизировать участок, скорее всего, не получится из-за статуса земель РЖД.

Максимум — аренда, да и то, если дом стоит вне полосы отвода.

Отсутствие аренды у продавца — огромный риск. Он не может передать вам то, чего у него нет.

Риск сноса дома реально существует, особенно если РЖД активизируется.

Совет: Если у вас нет возможности провести серьёзную юридическую проверку и вы не готовы к судам, лучше отказаться от такой покупки. Дом на «голой» земле без прав — это, скорее всего, «кот в мешке», который может принести только проблемы. Ищите дом, где земля либо в собственности, либо есть длительный договор аренды с возможностью выкупа. Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна более подробная информация, рекомендую обратиться к юристу, который сможет учесть все нюансы вашего конкретного случая evroconsru@gmail.com